“中国房地产在系列政策作用下，颠末三年不停调解，市场已经开始筑底。”在10月17日国新办举行的新闻发布会上，住房城乡建设部部长倪虹表示，对房地产止跌回稳充满信心。

自9月尾中央定调“促进房地产市场止跌回稳”以来，楼市利好政策频出，各项配套步伐也在不停完善。本日举行的发布会继续透露称，要通过货币化安置等方式，新增实验100万套城中村改造和危旧房改造；要将“白名单”项目的信贷规模增长到4万亿；支持地方政府使用专项债券回收存量土地等。

“一揽子”重磅政策将怎样影响房地产市场？对此业内专家进行了多方解读。

100万套城中村改造拉动需求

为促进房地产“止跌回稳”，住房城乡建设部会同财政部、自然资源部、人民银行、金融羁系总局等部门，引导各地敏捷办法，抓存量政策落实，抓增量政策出台，打出一套“组合拳”，推动市场止跌回稳。“组合拳”概括起来，就是四个取消、四个低落、两个增长。

“两个增长”之一是，新增城中村改造和危旧房改造。倪虹公布，将通过货币化安置房方式新增实验100万套城中村改造、危旧房改造，并将主要采取货币安置的方式。

据有关调查，仅在天下35个大中城市，需要改造的城中村就有170万套，从天下其他城市来看，这个量还会很大，其他城市也有改造的需求。这次提出新增实验100万套，主要是对条件比较成熟、通过加大政策支持力度可以提前干的项目，同时采取货币化安置的方式，有利于群众根据本身的意愿和需要来选择合适的房子。

此前在2014年房地产稳发展的过程中，棚改工作是楼市快速走出低迷行情的紧张工具。彼时在提出积极推进棚改货币化安置后，三四线城市去库存浪潮快速开启。当时，因货币补偿的及时性和便捷性，棚改货币化安置的推进，直接激活了商品房销售环节，阶段性办理了房地产库存高企和经济下行的问题。

如今再次提出的“城中村”改造，将对行业产生多大连锁反应，也就引发业内关注。

上海易居房地产研究院副院长严跃进以为，这是此前房地产三大工程后，对“城中村”赋予新的使命。同时此次明确提及了货币化安置的方式，与2014年的模式有很大的相似性，预计“城中村”改造工作将成为消化住房库存的紧张动力。

同策研究院研究总监宋红卫也以为，“城中村”和危房改造政策对于核心城市影响较大，本次提及的改造规模较大，并明确接纳货币化安置，这将会直接带动核心城市楼市成交量的上升，量的上升会加速代价止跌回稳，量升才能代价稳。

据同策研究院此前调研，在上海动迁安置的货币中，60%会再进入到楼市中，按照这一比例，有可能会带动60万套的新购置住房的需求，这对于核心城市止跌回稳有积极作用。

值得一提的是，2018年，国务院常务会曾提出，对商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。今后的城中村改造安置多夸大以实物安置。如今的货币化安置方式又将以何种方式推进呢？

严跃进预计，此次将以发放现金和房票的方式推进，按照目前各地推进的环境，房票的可能性要更大，这也和近期“消化存量优化增量”的工作思路完全对接。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此次100万套货币化安置 ，预计是拆迁户拿着货币或房票到市场上选房，既有利于推进“城中村”改造，也有利于消化库存。预计后续将全面盘活存量，直至库存压力消解，从而引导市场预期。

别的，100万套并不是最终改造规模。倪虹提及，调查表现，仅在天下35个大中城市，需要改造的城中村就有170万套，从天下其他城市来看，这个量还会很大，也可以说，其他城市也有改造的需求。同时，天下城市需要改造的危旧房有50万套。这次提出的新增实验100万套主要针对条件成熟、通过加大政策力度可以提前干的项目。

严跃进以为，这也意味着后续“城中村”改造要提前干和加紧干，预计工作节奏会明显提速，这也将成为新一轮发展要格外关注的市场机会。

宋红卫预计，这次政策将采取分步实验的方式，目前公布的量都是可实验的。当前的100万套是35个城市的指标，背面另有299个地级市。

业内以为，这一办法为当前在消化库存方面提供了更大的动力和支撑，对更好更快办理安居工作和更好消化库存房源等具有积极作用，对于房地产供求关系的进一步优化具有积极意义。

“白名单”信贷规模将超4万亿

在当下房地产市场，保交房工作既是保障民生的紧张工作，也有利于提振房地产市场信心，防范化解各项风险。

为了打好商品住房项目保交房攻坚战，此前8月份，住建部会同金融羁系总局组织各地进行了一次“大起底”，全面排查在建已售未交付的商品住房项目，锁定了按照条约约定应该在今年年底前交付的396万套住房，作为保交房攻坚战的目标使命。

在10月17日国新办举行的新闻发布会上，住房城乡建设部部长倪虹再次叙述了该工作的思路。他表示，对于保交房攻坚战，要一手抓“白名单”，办理项目建设资金问题；一手抓项目进度，按照市场化、法治化原则“一楼一策”、分类推进，夺取住房早日交付。

“对于资不抵债项目，提出按照法治化、市场化原则，加速停业重整大概清算，切实维护购房人合法权益，对于违法违规、坑害购房人利益的举动坚决查处，绝不让他们金蝉脱壳，也不让他们蒙混过关。”倪虹称，既要把房子建成，也要把房子建好，把验收及格房子早日交到购房人手上。

为助力保交房工作的开展，早在今年1月份，住房城乡建设部便召开了城市房地产融资和谐机制摆设会，深入贯彻落实中央经济工作会议精神，关系房地产项目融资和保交房的“白名单”开始落地。

那么停止目前，这项工作进展怎样？在10月17日国新办举行的新闻发布会上，国家金融羁系总局副局长肖远企表示，停止10月16日，贸易银行已审批通过的房地产“白名单”项目贷款金额达到2.23万亿元，预计2024年底，“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。

他还表示，今年年初，金融羁系总局与住建部引导建立了城市房地产融资和谐机制，把合规房地产项目都纳入“白名单”，推动金融机构加强对房地产项目白名单项目的融资的支持力度。下一步，要将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”，做到应进尽进，应贷尽贷，满足项目公道融资需求。

与此同时，要优化贷款资金的拨付方式，做到“应早尽早”。今后，贸易银行和房地产项目公司在协商一致的环境下，可以将全部贷款提前发放给房地产公司开立的项目资金羁系账户。

肖远企举了一个现实案例，他称广东珠海有个住宅项目，前期已出售了部分房屋，后来因为种种缘故原由，项目处于停工状态。城市融资和谐机制建成以后，省级、市级等多个层级建立了相应的融资和谐机制，使得该项目符合纳入“白名单”的标准，某国有大行对该项目新增了贷款6亿元，项目很快就复工建成、成为畅销楼盘。

“白名单制度是当前房地产保交房工作中的紧张抓手。对于房企而言，白名单制度息争决资金压力有直接关系。此次白名单制度扩容，确保房地产保交房工作全面推进，将为后续购房信心增长动力，也可持续推进房地产市场的健康发展、止跌回稳。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称，融资对接机制已经落地近两年，此前存在的问题是，进入白名单的项目授信额度比较大，但审批和融资落地的规模小。此次新发布规模翻了不止一倍，这意味着，不但要扩大“白名单”覆盖范围，还要彻底买通从“白名单”到“融资落地”的堵点，加大问题项目修复力度，确保合规项目“应进尽进”，“应贷尽贷”，为保交房提供坚固底子，从而彻底修复住民信心。

专项债聚焦房地产堵点问题

怎样盘活存量资源、加速促进市场供需均衡，是当下房地产的工作重点。

日前财政部方面指出，思量到当前各地闲置未开辟的土地相对较多，支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地域也可以用于新增的土地储备项目，同时支持用好专项债券收购存量商品房用作保障性住房，引发市场极大关注。

在本日召开的发布会上，财政部部长助理宋其超表示，这两项政策聚焦房地产市场的堵点问题，既是推动房地产市场止跌回稳的紧张办法，也是扩大专项债支持范围和用作项目资本金范畴的紧张内容，有利于促进土地市场供需均衡，缓解地方政府和房企的债务压力，也有利于增长保障性住房泉源，增进民生福祉。

宋其超先容，在具体操作上，关于专项债用于土地储备，主要是支持各地联合实际环境，与存量土地的业主企业公道确定收购代价，妥善处理回收存量土地涉及的债权债务关系，公道确定专项债券项目内容和地块范围，及时安排债券发行和付出，提高土地资源的使用服从和债券资金的使用效益。

同时，支持专项债收购存量商品房用作保障性住房，这项政策主要是由地方自主决策、自愿实验，遵循法治化原则，按照市场化运作，在确保项目融资收益均衡的底子上，地方可安排专项债券收购存量商品房用作保障性住房。该政策将与其他干系支持政策协同发力，进一步拓宽地方的资金泉源渠道。

宋其超称，下一步，财政部将会同干系部门抓紧明确政策的细则和要求，推动政策尽快落地。

历史上，土储专项借主要发行阶段为2017年7月至2019年9月，源于2017年5月财政部、原国土资源部联合印发的《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》，指地方政府为土地储备发行，以项目对应并纳入政府性基金预算管理的国有土地使用权出让收入、或国有土地收益基金收入归还的地方政府专项债券。

据天风证券统计，2017～2019 年，土储专项债年度发行规模分别约为2425亿元、5905亿元、6765亿元。土储专项债发行期间，土储成为专项债重点投向范畴，占比在35%左右。

今后，因专项债过多用于棚改、土储两大范畴，为了引导专项债投向基建范畴，2019年9月，国常会公布专项债资金不得用于土地储备和房地产干系范畴、置换债务以及可完全贸易化运作的财产项目。

不外，比年来随着房地产行业的深度调解，原有对于土储专项债的约束已发生变化。

今年二季度以来，地产投资增速始终在-10%左右震荡，同时，年内商品房销售面积增速始终在-20%左右震荡，表明土地市场持续低迷。同时，地方政府及下属平台参与拿地及收储均涉及资金沉淀，较大债务压力下资金短缺或同步影响土地市场热度及收储推进进程。

业内以为，在当前的市场背景下，加大土储专项债运用有肯定必要性，有助于稳固房地产市场。专项债发行作为资金补充的作用，如财政部次此发布会所明确“既可以调治土地市场的供需关系，淘汰闲置土地，加强对土地供给的调控本领，又有利于缓解地方政府和房地产企业的流动性和债务压力。”

据天风证券测算，通过供给侧收储主动去库存使广义库存去化周期回落至20个月以内，则收储面积需达5.5亿平左右，则收储所需资金体量约在2.7万亿元左右。不外，天风证券指出，也不可高估土储专项债，土地出让金大概政府基金预算收入的改善，照旧需要地产本身止跌回稳，关键一环在于需求端。

(本文来自第一财经)