陈诉负责人

陈诉执笔人

择要

目次

70城商品住宅贩卖代价环比下跌的态势已一连10个月

从国家统计局公布的70个大中都会商品住宅贩卖代价变动数据来看，2022年上半年，70城新建商品住宅贩卖代价较2021年末降落了0.75%，二手住宅贩卖代价降落了1.52%。从代价同比的情况来看，2022年第二季度末70城的新建商品住宅贩卖代价同比上涨1.25%，二手住宅贩卖代价同比降落了2.63%。从代价环比的走势来看，2022年第一季度70城房价的环比跌幅有所收窄，房价一连下行的态势有所减缓；但4、5月份受多城零星出现的疫情影响，70城房价环比跌幅扩大；6月份以来随着疫情得到控制，70城房价环比跌幅再次收窄，代价环比形势总体趋稳（见图1左上图）。

图1 70个大中都会房价走势（环比）

资料泉源：国家统计局，Wind。

注：70个大中都会房地产代价统计一二三线都会分别：一线都会指北京、上海、广州、深圳等4个都会；二线都会指天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐等31个都会；三线都会指唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理等35个都会。

分都会层级来看，2022年上半年，一线都会的住房贩卖代价仍略有上涨，此中新建商品住宅和二手住宅贩卖代价累计涨幅分别为2.44%和1.60%；同比涨幅分别为3.28%和1.15%（见图1右上图）。二线都会新建商品住宅贩卖代价累计上涨0.05%，而二手住宅贩卖代价累计降落了1.26%；同比降幅分别为0.16%和2.14 %（见图1左下图）。三线都会新建商品住宅和二手住宅贩卖代价分别累计降落1.86%和2.14%，同比降幅分别为2.81%和3.66 %（见图1右下图）。2022年6月，70城中有31个都会的新建商品住宅贩卖代价和21个都会的二手住宅贩卖代价表现为环比上涨，同时，38个都会的新建商品住宅贩卖代价和48个都会的二手住宅贩卖代价表现为环比降落。团体来看，70城商品住宅贩卖代价环比下跌态势已经一连10个月，但跌幅显着小于汗青上的最深跌幅（2014年5月～2015年4月期间的跌幅），表明麋集出台的宽松性房地产调控政策在边际上起到了改善作用，“稳房价”结果正在徐徐显现。

住房贩卖规模大幅下跌

从商品住宅贩卖情况来看，2022年上半年连续了2021年下半年以来的一连下行态势。2022年上半年，住房贩卖面积为5.81亿平方米，同比下跌26.6%；住房贩卖额为5.77万亿元，同比下跌31.80%，商品住房贩卖规模出现大幅下跌。此中，2022年第一、二季度的住房贩卖面积为2.63亿平方米、3.16亿平方米，分别同比下跌18.64%、32.08%；第一、二季度的住房贩卖额为2.61万亿元、3.16万亿元，分别同比下跌25.62%、36.24%（见图2）。自2021年第三季度以来，受部分大型民营房企债务违约变乱影响，购房者因担心购买期房大概会陷入烂尾楼纠纷，暂缓了购房操持，住房市场需求端观望感情较浓；叠加新冠疫情在多城出现反复的影响，购房者对未来收入增长预期的降落和不确定预期的上升，导致住房贩卖同比增速一连降落，贩卖规模大幅下跌。总体来看，宽松的房地产调控政策对房价起到了托底作用，但在数量上未能有用地稳住需求。

图2 商品住宅贩卖情况（季度）

资料泉源：国家统计局，Wind。

住宅市场的有用供给大幅降落

从商品住宅的开发和投资数据来看，2022年上半年，天下住宅开发投资完成额为5.18万亿元，同比降落了4.50%；住宅新开工面积仅为4.88亿平方米，同比降落了35.4%，此中，第一季度同比降落20.32%，第二季度同比降落43.78%；住宅竣工面积2.09亿平方米，同比降落了20.6%，此中，第一季度同比降落11.27%，第二季度同比降落30.98%（见图3）。

图3 商品住宅供给情况（季度）

资料泉源：国家统计局，Wind。

住宅的新开工面积和竣工面积降幅较大，使得住宅市场供给受到较大打击。究其缘故起因，一方面是住宅贩卖规模的大幅下跌，房企的贩卖回款规模出现较大幅度的降落（部分上市房企公告表现其2022年上半年的贩卖规模下跌幅度凌驾5成）；为维持企业现金流的运转，房企接纳“以收定支”计谋，投资意愿降落、新开工积极性不敷，通过主动放缓或耽误部分项目的建立进度来控制付出规模。另一方面，新冠疫情发作时房企为共同封控管理的要求，部分房地产项目的建立进度已经放缓或短期歇工。

受供给打击影响住宅库存去化周期紧缩

从库存去化情况来看，2022年1月至5月初，课题组统计的16个都会匀称住宅库存去化周期处于上升态势；但从5月中下旬开始，受住宅市场有用供给大幅降落的影响，住宅库存去化周期开始徐徐紧缩，2022年6月末库存去化周期为24.8个月。此中，一线都会匀称住宅库存去化周期为12.7个月；二线都会匀称住宅库存去化周期为12.9个月；三线都会匀称住宅库存去化周期为48.9个月（见图4）。分都会层级来看，2022年第二季度末，一、二线都会住宅库存去化周期已处于相对公道区间，但三线都会住宅库存去化的压力仍相对较大。

资料泉源：根据Wind数据盘算。

注：因东莞、泉州的商品房可售和贩卖套数数据不再更新，本陈诉观察的都会数量由2021年的18个调解为16个。图中的一线都会包罗北京、上海、广州、深圳，二线都会包罗杭州、南京、苏州、厦门、南昌、福州、南宁、青岛，三线都会包罗莆田、东营、舟山、宝鸡。

住房租赁市场表现相对安稳

从中原地产统计的四个一线都会、两个二线都会的住房租金数据来看，2022年上半年，北京的住房租金水平累计上涨0.99%；深圳的住房租金水平累计降落0.53%；上海的住房租金水平累计上涨1.87%（见图5左图）；广州的住房租金水平累计上涨0.60%；天津的住房租金水平累计上涨1.39%；成都的住房租金水平累计降落0.49%（见图5右图）。总体来看，六个都会的住房租金水平根本保持稳固；北京、上海、天津、广州等四城的住房租金水平小幅上升，深圳和成都两城的住房租金水平略有降落。

资料泉源：中原地产，Wind。

租金资源化率相对保持稳固

2022年上半年，四座一线都会的租金资源化率总体呈上升态势，匀称租金资源化率从2021年末的49.43年上升至2022年第二季度末的53.03年（见图6上图）。二线都会的租金资源化率也表现出略有上升态势。此中，二线热门都会的匀称租金资源化率由2021年末的52.92年上升至2022年第二季度末的53.70年；二线非热门都会的匀称租金资源化率由2021年末的46.37年上升至2022年第二季度末的48.03年（见图6左下图）。三线都会方面，匀称租金资源化率根本保持稳定，2022年第一季度末为41.37年，略低于2021年末的42.13年（见图6右下图）。总体来看，住房租金资源化率相对保持稳固。

图6 租金资源化率走势

地皮生意业务市场一连低迷

住宅贩卖市场的大幅下跌通过开发商的拿地投资运动进一步影响到地皮市场。2022年上半年，百城住宅类地皮供应面积为1.13亿平方米，同比降落44.49%；成交面积为7490.83万平方米，同比降落56.82%；成交金额为9828.41亿元，同比降落58.08%；成交地皮单位面积均价同比降落2.93%（见图7左图）。在地皮供给大幅降落的同时仍有大量地皮流拍，且住宅类用地成交地皮溢价率一连保持低位，大部分地皮以低价或低溢价率成交，地皮生意业务市场一连低迷。在2022年上半年，百城共有2689宗地皮未能成交，住宅类用地成交地皮匀称溢价率仅为3.94%（见图7右图）。总体来看，自2021年第三季度起，贩卖端需求一连低迷，贩卖回款规模大幅降落；融资端因部分房企债务违约带来行业名誉紧缩、融资性现金流降落。受这些因素影响，民营房企的拿地意愿和本领均较低，“以销定投”成为房企拿地的主流计谋，导致地皮成交规模大幅降落，地皮市场生意业务一连低迷。从会集供地都会2022年上半年地皮成交的情况来看，国有房企和地方城投公司成为拿田主力军，且原先紧张到园地皮一级开发的地方城投公司开始大肆进入地皮二级市场举行托底。

图7 100大中都会地皮生意业务情况

资料泉源：Wind。

个人住房贷款余额增速一连降落

从余额数据看，克制2022年第二季度末，我国个人住房贷款余额为38.86万亿元，占全部信贷余额的比例降落至18.83%。从余额增速来看，个人住房贷款余额同比增速从2017年第二季度开始呈一连降落态势。2022年上半年，个人住房贷款余额同比增速连续这一走势，第一季度同比增速为8.90%、第二季度同比增速为6.2%，已远低于金融机构人民币各项贷款余额的同比增速（见图8左图）。

从个贷余额增量数据来看，受住房贩卖增速一连降落的影响，个人住房贷款的融资需求也随之降落。2022年第一季度个贷余额净增量为5200亿元，第二季度个贷余额净增量仅为200亿元，为近5年的最小值。从住民部分月度新增中长期贷款数据来看，2022年上半年住民部分新增中长期贷款月度匀称增量为2600.00亿元，较2021年上半年5716.67亿元的月度匀称增量，降落了54.52%；受个人住房贷款余额净增量大幅降落影响，在2月和4月，住民部分新增中长期贷款的月度增量两次出现负值的情况（见图8右图）。

图8 个人住房贷款余额及住民新增中长期贷款情况

资料泉源：中国人民银行，Wind。

多城首套房贷利率已下调至差异化住房信贷利率的下限

从个人住房贷款匀称利率水平来看，2022年第一季度末天下首套住房贷款的匀称贷款利率约为5.21%（为LPR加61个基点），较2021年末降落了43个基点；第二季度末天下首套住房贷款的匀称贷款利率约为4.40%（为LPR减5个基点），较2021年末降落了124个基点，且福州、大连、哈尔滨、济南、泉州等33个样本都会的首套住房贷款利率已经下调至差异化住房信贷利率的下限——4.25%（为LPR减20个基点）。2022年第一季度末，天下二套住房贷款的匀称贷款利率约为5.48%（为LPR加88个基点），较2021年末降落了44个基点；2022年第二季度末，天下二套住房贷款的匀称贷款利率约为5.10%（为LPR加65个基点），较2021年末降落了82个基点（见图9）。

图9 个人住房贷款匀称放款周期

资料泉源：贝壳研究院，中国人民银行，Wind。

个人住房贷款匀称利率自2021年10月以来，已一连小幅下行8个月。个人住房贷款利率的一连下行，可以或许有用低落购房的信贷资本，从而增长购房者置业意愿。但在市场预期较弱的情况下，个人住房贷款利率的降落并不敷以将住民全部的刚性、改善性住房需求转化为住房市场的有用需求。

个人住房贷款放款周期大幅紧缩

从个人住房贷款放款周期情况来看，2022年上半年末天下百城个人住房贷款匀称放款周期为29天，较2021年10月最长时的73天，放款周期已大幅紧缩。此中，2022年第一季度末，一线都会的个人住房贷款匀称放款周期已由2021年最长时的90天紧缩至43天；第二季度末，上海、北京受新冠疫情反复的影响，个人住房贷款匀称放款周期有所延伸，一线都会的个人住房贷款匀称放款周期上升至55天。部分二线都会的个人住房贷款匀称放款周期已由2021年最长时的112天紧缩至2022年上半年末的34天（见图10）。

图10 个人住房贷款匀称放款周期

资料泉源：贝壳研究院。

注：图中的一线都会包罗北京、上海、广州、深圳，二线都会包罗天津、重庆、西安、南京、合肥、成都、佛山、东莞。

个人住房抵押贷款总体风险可控¹

课题组盘算了一线都会和部分二线都会新增二手住房贷款代价比（Loan to Value，LTV），这一指标可以衡量住房代价对新增住房贷款的保障水平，也可以用于反映个人住房贷款违约风险的巨细。干系研究表明，LTV与个人住房贷款违约率明显正干系，如果这一指标数值较低，阐明购房中使用自有资金的比例较高，则银行等金融机构面对的风险不大。

2022年第一季度，一线都会中北京的匀称新增二手住房贷款代价比为25%，上海的匀称新增二手住房贷款代价比仅为10%，均处于教逑堤度（见图11左上图）；广州的匀称新增二手住房贷款代价比为38%，深圳的匀称新增二手住房贷款代价比为33%，处于公道水平（见图11右上图）。二线都会方面，成都的匀称新增二手住房贷款代价比为40%，合肥的匀称新增二手住房贷款代价比为38%，南京的匀称新增二手住房贷款代价比为39%，西安的匀称新增二手住房贷款代价比为44%，均处于公道水平（见图11左下图）；重庆的匀称新增二手住房贷款代价比为47%，天津的匀称新增二手住房贷款代价比为31%，东莞的匀称新增二手住房贷款代价比为35%，佛山的匀称新增二手住房贷款代价比为47%，亦均处于公道水平（见图11右下图）。

图11 一线和部分二线都会新增二手住房贷款代价比（LTV）

资料泉源：贝壳研究院。

注：因前期陈诉中使用总贷款数据或住民中长期贷款数据再乘以某一系数得到个贷数据；使用抓取的房价数据与各都会房地产管理局公布的住宅成交面积相乘，得到新成交的住宅代价；并基于上述数据估算所得的新增住房贷款代价比数据偏差及颠簸均较大。从2022年第二季度开始，本陈诉接纳贝壳研究院基于都会二手住房生意业务贷款数据盘算所得都会新增二手住房贷款代价比数据。

团体来看，受益于较高的首付比例、较低的LTV，12个样本都会的新增二手住房贷款抵押物保障水平均较高，个人住房贷款总体风险可控。但是，仍需鉴戒在房地产市场形势大分化的配景下，由于地域性房价一连下跌（比如如今燕郊房价较2017年高位已经“腰斩”，对于部分低首付比例的乞贷人来说其住房实质已经成为“负资产”），在高价位购房者的房贷资产质量敏捷恶化，导致地域商业银行不良率大幅上升，进而使得部分地域性银行出现严肃的偿付本领不敷风险。

购房者团体停贷变乱分析

自2022年6月30日，江西省景德镇市恒大珑庭的业主们将一份《逼迫停贷告知书》发布到交际媒体后，河南、山西、江西、湖南、湖北、广西、陕西等多个省份200多个题目房地产项目的购房者参加团体克制还贷的行列，引发了社会的广泛关注和讨论。从告知书的内容来看，紧张是宣告在肯定限期内，如果业主所购买的期房项目未能全面规复正常施工，业主们将单方面逼迫克制房贷的归还。购房者团体停贷的紧张缘故起因是其购买的期房项目已出现长期歇工、延期交付或陷入烂尾楼危急等情况，购房者盼望通过接纳团体停贷的运动向银行、开发商施压，倒逼期房项目能规复正常施工建立，从而维护自身长处。

从法律方面来看，购房者和开发商之间的购房条约关系、购房者和银行之间的按揭贷款条约关系，根本是两个独立的条约关系。只管按照行业惯例，银行大多数情况下会要求开发商为购房客户的按揭贷款提供阶段性包管。在开发商出现违背购房条约的约定，发生长期歇工、逾期交付或项目烂尾等情况，购房者只能依据购房条约关系向开发商主张权利。在购房者与银行之间的按揭贷款条约未排除的条件下，购房者单方面做出克制还贷的运动，会构成对按揭贷款条约的违背并需负担违约责任。这大概会使购房者被纳入征信失信名单、产生逾期利钱、被要求负担还款责任或被逼迫拍卖所购房屋。对于陷入烂尾楼纠纷的期房购买者，为维护自身长处，最正当、合规的方式是通过协商或诉讼，与开发商排除房屋生意业务条约、与银行排除按揭贷款条约，由开发商负担剩余贷款还款责任。为更好地保障住房消耗者和住房金融消耗者的正当权益，发起由地方当局和金融羁系部分牵头，推动银行、开发商、业主通过协商办理题目。比方，经贷款人申请延期还款，商业银行答应购房者在肯定限期内暂缓按揭贷款还款，个人端不计入征信，羁系部分答应银行不将该部分贷款计入不良资产。在当局部分的推动下，通过开发商筹措资金、债务重组、项目转让、当局资金救济等方式完成房地产项目的建立和交付。

房地产项目歇工、延期交付或烂尾的紧张缘故起因是预售资金被房企调用，而预售资金被广泛调用的核心缘故起因是预售资金的羁系要求在实践中并未得到严酷实行。根据《都会商品房预售管理办法》和各地域的《商品房预售资金监督管理办法》干系规定，商品房的预售资金²，应当直接存入羁系账户。住建主管部分对存入羁系账户的商品房预售款举行羁系，羁系资金分为重点羁系资金和非重点羁系资金。重点羁系资金是确保项目竣工交付所需的资金，实验专款专用，必须用于有关的工程建立（如修建质料、装备和工程款等）；重点羁系资金额度由项目地点地羁系部分根据项目情况综合确定，一样寻常基于项目工程建立费用及肯定比例的不可预见费用为上限（各地方设置的额度差异，比方福建省泉州市按照项目工程总造价的1.2倍审定、北京市是按每平米不低于5000元审定）。重点羁系资金按照工程建立进度予以拨付，重点羁系资金额度会随工程进度节点而徐徐低落；以常州为例，工程进度到达主体结构1/3后、到达主体结构2/3后、到达主体结构封顶后、完成外立面装饰后、完成竣工验收存案后、完成交付使用存案后，相应重点资金羁系额度下调至70%、60%、50%、30%、10%、5%，完成不动产初次登记后，预售资金羁系克制。重点羁系资金以外的为一样寻常羁系资金，预售项目留足重点羁系资金后，在项目无拖欠工程款和农民工工资的情况下，房企可以申请提取一样寻常羁系资金拨付至其根本账户，由房企提取和使用。理论上来说，重点羁系资金足以付出房地产项目的建安资本，并不会出现因建立资金不敷而导致歇工、延期交付或烂尾。在实践中，预售资金羁系要求并未得到严酷实行，房企套取预售资金的情况非常广泛。对于一样寻常羁系资金，一经到账，房企会通过一系列来由将其提现到根本账户。对于重点羁系资金，部分房企大概会与总包方同谋，虚报工程进度，提前支取重点羁系资金。比如，通过与承建商伪造工程量、与供应商伪造采购条约、虚报工程进度等方式，提前支取预售资金。别的，另有部分重点羁系资金通过全市“打包”羁系等方式被提前支取。更恶劣的情况是，部分预售资金并没有入羁系账户，而是进入了非羁系账户，被房企直接调用。

房地产开发贷余额仍保持同比降落

从央行公布的金融机构贷款投向统计数据来看，克制2022年第二季度末，房地产开发贷款余额为12.49万亿元，同比降落0.2%，同比增速已一连两个季度为负；其占全部信贷余额的比例已降落至6.05%（见图12）。从2021年第四序度开始，央行、银保监会等部分多次表态，要求银行业金融机构正确把握和实行好房地产金融审慎管理制度，支持房地产企业公道融资需求。在政策的支持下，房地产开发贷一连收紧的态势于2022年第一季度有所改善，开发贷存量余额在履历三个季度的一连降落伍规复正增长。但由于房企债务违约变乱仍在一连发生，行业名誉远未规复，商业银行出于风控方面的思量（比方晋商银行受房企贷款违约影响，开发贷不良率从2020年的0.28%大幅上升至2021年10.29%），对新增房地产开发贷的发放仍极为审慎，2022年第二季度房地产开发贷余额再次出现负增长。/p>

图12 房地产开发贷余额情况（季度）

资料泉源：中国人民银行，Wind。

房地产信托规模仍在一连压降³

从投向房地产行业的信托资金数据来看，克制2022年第一季度末，房地产信托余额为1.57万亿元，与2021年末相比，余额压降了1910.94亿元；同比降落27.71%，环比降落10.85%；占资金信托余额的比重进一步降落至10.64%（见图13左图）。在强羁系下，信托投资公司按照羁系要求一连压降房地产信托规模，房地产信托余额的规模、增速和占比均一连压缩。

从融资资原来看，2022年第一季度房地产信托发行的匀称预期年化收益率为7.55%，加上2%～3%左右的信托公司报酬和信托操持发行费用，房地产企业信托融资的匀称资本在9.55%～10.55%之间，较2021年略有下上升（见图13右图）。

图13 房地产信托情况（季度）

资料泉源：中国信托业协会，用益信托网，Wind。

房企境内、外名誉债存量规模仍在降落

从境内名誉债（不包罗资产证券化产物）发行情况来看，2022年第一季度的发行总额是1247.56亿元，环比增长41.54%，同比降落27.43%，匀称票面利率为3.61%；第二季度的发行总额是1282.81亿元，环比增长2.83%，同比降落17.87 %，匀称票面利率为3.39%（见图14左图）。从存量情况来看，克制2022年第二季度末，房企境内名誉债待还余额为1.87万亿元，同比降落2.26%；此中，一年内到期债券余额为3955.51亿元，三年内到期债券余额为1.07万亿元。

从境外名誉债发行情况来看，2022年第一季度房企境外债的发行规模为53.98亿美元（约为342.70亿元人民币），环比增长78.11%，同比降落71.37%，匀称票面利率为7.79%；第二季度房企境外债的发行规模为34.50亿美元（约为231.54亿元人民币），环比降落36.09%，同比降落68.78%，匀称票面利率为8.88%（见图14右图）。克制2022年第二季度末，房企境外债存量余额为1783.91亿美元（约为人民币1.20万亿元），较2021年末降落了9.30%。

图14 房地产开发企业境内、境外名誉债发行情况（季度）

资料泉源：Wind。

部分财务困难房企表内债务情况分析

从恒大、融创等如今已出现财务困难⁴的29家样本上市房企财报数据来看，仅预收账款（条约负债）、有息债务、各类应付款（应付账款、应付票据、其他应付款等）三项表内债务已合计到达7.43万亿元。此中，预收账款（条约负债）规模为2.63万亿元，有息债务规模2.93万亿元，各类应付款的规模为1.87万亿元（见表1）。如果思量房企表表里隐性负债，样本房企的真实债务规模更大。

如今“救项目不救房企”的纾困计谋，在贩卖回款大幅降落、弱名誉资质房企融资难的情况下，难以克制房企违约变乱的连续发生。地方当局和羁系机构，怎样用足用好政策工具箱，开展困难房企债务风险和不良资产的处理化解工作、保交楼、稳民生，任重而道远。

表1 部分困难上市房企表内债务情况

房地产市场政策方面，在房地产市局面对需求紧缩、预期转弱和因大型民营房企债务违约带来供给打击的形势下，2022年上半年中心和部委层面一连开释积极政策信号，通过对前期房地产调控政策举行纠偏和美满来稳固市场和预期，化解房企债务违约风险，要求地方当局有力推动“保交楼、保民生”工作。地方当局层面则在“因城施策”原则下，从供需两侧麋集出台房地产市场支持政策。

从房地产市场运行情况来看，2022年上半年房地产市场连续了2021年末的运行态势：住房贩卖规模大幅降落，住房贩卖代价团体下行，但“稳房价”政策结果徐徐显现，房价一连下行的态势有所减缓。受一连预期转弱影响，有用供给大幅降落，库存去化周期自5月份后开始紧缩，但三线都会住宅库存去化的压力仍较大。天下住房租赁市场表现相对安稳，受住房租金降落或上涨幅度相对较小的影响，一、二线都会的租金资源化率小幅上升；受房价下行影响，三线都会的租金资源化率则略有降落。贩卖端受需求低迷影响、资金端受房企债务违约带来的名誉紧缩影响，民营房企拿地意愿和本领均较低，地皮生意业务市场一连低迷；国有房企和地方城投公司成为拿田主力军，且原先紧张到园地皮一级开发的地方城投公司开始大肆进入地皮二级市场举行托底。

从房地产金融形势来看，房地产金融形势仍旧严肃，但在积极的政策情况下，房地产金融形势在边际上有所改善。个人住房金融方面，受住房贩卖下滑影响，个贷余额同比增速一连降落；在政策的引导下，个贷的匀称利率水平一连低落，多个都会的首套住房贷款利率已经下调至差异化住房信贷利率的下限（4.25%），放款周期也大幅紧缩。同时，受益于较高的首付比例、较低的LTV，我国新增个人住房贷款抵押物保障水平较高，个人住房贷款总体风险可控。房企融资方面，房地产开发贷款余额一连两个季度表现为同比降落；房地产信托规模仍在一连压降；房地产境内、境外名誉债发行规模同比大幅降落，且存量规模一连压缩。受房企债务违约影响，行业名誉紧缩，金融机构和金融市场投资者对房企的金融支持仍较为审慎，且对于差异房企的支持力度产生更大分化，国有房企更易得到融资支持，弱名誉资质的民营房企仍难以获取充足的金融支持。

风险提示方面，有以下风险点值得关注：第一，房企爆雷势头未得到根本遏制，购房者团体停贷变乱是房企违约、歇工等题目进一步发酵、扩散的结果。从天下范围看，造成按揭断供的缘故起因紧张有二：一种是负资产导致的，另一种是收入降落导致的。中国购房者团体断供变乱的缘故起因可归纳为第三种，是为了给房企、银行施加压力，从而推进“保交楼”。只管缘故起因与天下其他国家及地域完全差异，“保交楼”确是影响市场走势的有利因素，究竟中国住民盼望得到的是住房，而不是“弃房”。无论是市场主体还是羁系层，都当捉住这次契机，稳妥处理处罚“团体停贷”变乱，有力推进“保交楼”工作。否则，整个地产行业或会进入“停滞”状态。第二，受供给打击影响，住宅库存去化周期有所紧缩，一线和二线热门都碰面对房价再次上涨压力，中国的地产行业大概进入“滞胀”期间。

[1] 因数据滞后，当前最新数据更新至2022年第一季度，本节分析基于2021年第一季度至2022年第一季度的LTV数据。

[2] 预售资金指期房贩卖中购房人按照商品房生意业务条约约定付出全部购房款，包罗定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等。

[3] 由于信托数据滞后发布，当前最新数据更新至2022年第一季度，本节分析基于2022年第一季度及之前的数据。

[4] 样本房企为已公告发生债务违约，或发生境表里债券展期、未能按约偿付本息、实质违约等情况，或出现商票违约、拒付等情况。