近来，很多购房者正在积极摆脱“负翁”身份，参加了提前还房贷雄师。

另一方面，很多都会却盼望住民能把杠杆加归去。近4天，已有南京、苏州、无锡、济南4个强二线都会进一步低落二套房的首付比例，二套房首付最低仅剩三成或四成，相称于已往购买首套房的门槛。

但一系列数据表现，不少购房人通过提前还贷、少借新债等方式主动降杠杆。据易居研究院统计，本年二季度，天下住民购房杠杆率降至21.2%，创十年来新低。根据央行7月末发布的数据，本年二季度个人住房贷款余额38.86万亿元，同比仅增长6.2%，增速比上年末低5.1个百分点，增幅创13年来新低。

怎样扭转购房者对风险管理的预期，成了当下激活楼市的关键点。

提前还贷 少借新债

“客岁提前还了一笔120万元的房贷，近期又还了一笔15万的。”张丘是上海一家外企的主管，在一线都会打拼多年，他名下有两套房，也有一笔丰厚的存款，从客岁开始，他决定渐渐实验提前还贷。

张丘告诉第一财经，近来又还了15万后，剩余房贷只有100万元不到，他和妻子的公积金就能完全覆盖每月还款额，这意味着每个月不消再从工资中抽出钱来打到还款账号，既省了些事，生理上也更轻松了。

除了省心，另有理智的盘算。张丘的第二套房买于2019年，也没有利用公积金贷款，房贷利率高出了5%，而现在他的存款也没有更好的投资渠道能让年化利率高于房贷利率。

根据2022年7月贝壳研究院的监测数据，103个重点都会主流首套房贷利率已经降到4.35%，二套利率为5.07%，因此张丘以为他手中所持有的房贷利率偏高了。

32岁的王乐乐也是提前还贷的一员，她在广州从事传媒行业，近期提前还掉一笔50万元的房贷，并收缩了还款年限。对于提前还贷的缘故起因，王乐乐对记者表现，手中的存款不敷再买二套房的首付，但是其他理财渠道又跑不赢房贷利率，选择收缩贷款年限后，她感觉到心田轻松，说不定以后还能提前退休、享受生存。

在“90后”用户占比高出70%的应用“小红书”上，提前还贷是个热门话题，很多人分享本身提前还房贷的思绪、攻略和盘算方式。在一篇标题为“提前还房贷，半晌别夷由”的分享文章中，作者表现银行现在1-3年期的年化收益率仅在3%左右，大额存款利率不到5%，没有什么投资方式能确保恒定年后收益率5%能连续30年。

本年刚满30岁的上海白领王凌对第一财经表现，他客岁还想打新一套一万万左右的房子，首付三成，但现在已经改主意了，想找本身的父母再借点钱，把首付加到六成左右。“我的风险偏好突然就改变了，既是受到身边朋侪的影响——看到一些人遭遇了裁人、降薪，同时也是受到网络上讯息的影响。”王凌说他的母亲对此很不解，问他：“你们年轻人从前不是最喜欢加杠杆吗？”王凌则表明说，大环境变了，现在少背负点贷款才会安心。

“现在网上很多人说，这两年最划算的‘投资’，就是提前把房贷还了。”王凌说道。

本月初，交通银行突然发布个人按揭类贷款提前还款赔偿金收费调解的公告，公布从2022年11月1日起收取提前还款的赔偿金，收取比例为提前还款本金的1%，但由于受到舆论压力，隔天交通银行就告急撤回了这条公告。

中国创建银行金融市场部张涛、路思远克日撰文指出，陪伴经济运行的周期性升沉，各类经济主体的预期自会随之变革，客岁以来，“预期减弱”已经与“需收紧缩”和“供给打击”叠加在一起对经济运行产生连续影响，假如之后住民预期减弱进一步固化为趋势性变革，那么住民势必会通过提前还债、不借新债等主动减债的方式来维护自身福利最大化，由此就一定会带来一系列连锁反应。

扭转预期 至关告急

购房者在费经心机降杠杆的时间，很多都会却盼望住民能把杠杆加上去。

继上半年多城官宣低落首套房首付至两成后，近期，一波二套房降首付潮来袭，南京、苏州、无锡、济南等多个强二线都会公布调降二套房首付比例。

先是8月12日，南京公布下调商业性个人住房贷款首付比例，有房贷未结清的购房者，再购买二套房时首付由原来的八成降至六成；名下房贷结清的，首付则由原来的五成降至三成。紧随厥后，苏州、无锡也公布了类似的新规，购房者只要将贷款结清，二套房首付最低可至三成。

济南则公布，8月15日起二套房公积金贷款首付款比例降至四成。

曾经，部门一线都会及强二线都会的二套房八成首付门槛，让购房者直呼“高攀不起”。比如南京，2016年楼市和地皮市场都火热时，南京公布“认房又认贷”、二套房首付最高八成，本年4月南京主城开始放松楼市调控，二套房首付比比方今也从八成变五成、五成变三成，却很难再拉动住民加杠杆。

根据易居研究院克日发布的《2022年二季度天下住民购房杠杆研究陈诉》，在各地的降首付潮中，天下住民购房杠杆率却连续降落，本年二季度降至21.2%，创近十年新低。这也意味着住民买房时接纳低首付、加杠杆计谋的意愿非常低。

易居研究院在陈诉中表现，“天下住民购房杠杆率”这一指标的算法为：将个人住房贷款余额新增额占天下一、二手房成交总额的比重，与9%公积金贷款占天下住宅成交总额比重的汗青匀称值加总，估算出天下住民购房杠杆率。

天下住民购房杠杆率在2016年第四序度曾到达汗青最高位，为44.6%，现在相比最高点已经跌去一半。易居研究院分析，二季度天下住民购房杠杆率下跌缘故起因是个人住房贷款余额新增额降落过快，且降幅高出天下一、二手房成交总额。三季度天下住宅成交量有大概温暖复苏，下半年个人住房贷款余额新增额大概率也会小幅复苏，但下半年天下住民购房杠杆率还将继续下行，跌幅放缓。

根据央行7月末发布的数据，本年二季度个人住房贷款余额38.86万亿元，同比仅增长6.2%，增幅创13年来新低。

为何个人住房贷款余额大幅降落？缘故起因是多方面的。客岁下半年起，房企不绝爆雷、房地产市场行情淡漠，导致个人住房贷款余额新增额紧缩。另一方面，易居研究院发现，根据近期住民存贷款数据的变革，住民已经开始通过提前还债、不借新债等主动减债的方式来调解资产负债表，而在住民杠杆中占比最大的一块就是住房贷款。

张涛、路思远以为，降服房地产市场的深度调解以及连带出的体系性风险，很洪流平上取决于我们的劳动生产率能否得到连续有用提拔。岂论是出于改善经济服从不应有丧失的诉求，还是出于对冲资源天禀变革对经济打击的必要，当务之急是必须尽快、尽早扭转还在弱化的住民预期。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则表现，7月份中恒久贷款数据已经出来，受到了广泛的关注，7月新增住民中恒久贷款为1486亿元，环比降落64%，同比降落63%，房地产范畴已经出现了提前还贷的征象，这是必要鉴戒的，各地房贷投放政策或将进一步放松。

（应受访者要求，张丘、王乐乐、王凌为化名）