《重庆市住宅物业服务品级标准》共分五个部分，共40条。此中有11条标准一至四级都是一样的。也就是说无论是标准中的哪一级。均按照一个标维执行。因此，同等的11条，我只做简的解读。重点解读服务品级标准不同等的地方。通过解读，让广大业主了解一下重庆市物业服务品级标准具体有哪些内容？按照1.9元每平方每月的四级标准够了吗？有须要执行超四级标准吗？本日我就带大家一起来学习一下这个标准。

《重庆市住宅物业服务品级标准》全文共分为五个部分，分别是基本要求、共用部位共用装备办法维修维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理等五个部分。

第一部分为基本要求的标准。

第一部分基本要求的第一条，四个品级标准是一样的，即要求物业公司的一样寻常服务要符合国法律规定，并按条约推行任务，最后夸大要公示物业服务的内容、标准及收费标准。

第二条是对人员的要求，差别品级人员要求差别，四个品级均要求管理人员、专业技术人员须取得物业管理职业资格证书或岗位证书。差别的是三级标准要求小区经理需有一年以上任职经历，四级要求二年以上任职经历。在着装方面，一级不要求同一着装外，共余均要求位一着装，文明服务，四级标准还要求服务主动、热情。

第三条虽字数不多，但却很重要，这一条明确了差别品级标准能配备的服务人员数量差别。一级标准人均管理面积为3501-4000㎡，二级为3201-3500㎡，三级为2901-3200㎡，四级为2500-2900㎡。品级越高，人均管理面积越少，那么对物业公司来说相应配备的服务人员就越多。如果你小区的修建总面积为30万方，如按四级标准执行，则至少必要配各人员数是300000÷2900=103.44人即104人，如按一级标准执行，配备人员数量则至少为300000÷4000=75人。以是，你们小区物业服务人员配齐了吗？一算便知。

基本要求部分的第四条要求创建相关制度，第五条要求按规划使用物管用房，四个品级标准基本同等。

第六条是对物业服务的办公所在、时间和办公装备的要求。一级标准要求不高，有固定的办所在和办公家具即可，每周也只要求周一至周五进行业务接待，且每天接待时间为8小时，接待咨询、投诉的复兴率95%、处置处罚率达98%即可。而二、三、四级对此的要求均为100%。另外。业务接待的时间也根据标准差别而差别。二级除要求周一至周五每天8小时外还要求节假日必须每天6小时的业务接时间。而三、四级对此要求更高，不区分节假与工作日，要求每天都安排业务接待，三级每天10小时，四级每天12小时。

第一部分第七条是关于报修的标准，除一级外，二三四级均要求实行24小时报修值班制度。二级、三级标准要求30分钟内到达现场，而四级要求更高，要求20分钟内到达现场。另外，差别品级标准要求了差别的保修回访率，一级回访率为50%、二级75%、三级85%、四级

为100%。

第一部分第八条、第九条四个标准同等。第八条要求公示物业条约之外的收项目与价目。第九条关于专项维修资金的使用和公示问题。物业管理条例对此有明确规定，此处作为标准放在这里纯属凑数，无实际意义。

第一部分第十条是关于业主满意度测评的标准，差别品级标准差别，测评的覆盖率和满意率从一级到四级分别是66%、70%、75%和85%。并且1-3级只要求每年1次，四级标准则要求每年2次。您可以对照一下自己小区，是否做过此类满意度测评?

第十一条关于公示共用部位的收益和使用标准，四个品级同等。

第一部分的最后一条是关于社区活动和无偿便民服务。一级直接没有要求。二级要求每年提供1次社区活动和1种无偿便民活动；三级每年分别是2次，四级每年分别为3次。那么问过来了，就重庆市目前大部分小区超四级服务的标准，这一条上，应该提供3次以上的无偿便民服务和社区活动，您是否享受到了？

第二部分是对共用部位、共用装备办法维修维护的标准。

这部分中，大部分标准是一样的。比如第1条、第2条、第4条、第5条、第8条这五条标准无论品级高低，均实行一样的服务标准。

第一条都是讲的共用部位、共用办法装备要有档案、要有记载，第二条讲的共同位办法装备的检查和按规定维修的标准；第四条讲的装饰装修的管理问题。第五条讲的是共用部位办法装备受到侵害时如那里置处罚的问题。第八条讲的办法装备的运行标准问题。以上五条四个品级均按同一标准执行，没有区别。

此外，略有差别的有两条，一是第7条。电梯的运行标准。在一级标准下，电梯运行按物业条约执行；二至四级实行的是同一标准，即电梯须24小时运行。另外略有差别的是第6条，安全标识管理标识和小区平面图的设置标准。一级只要求有安全标识管理标识即可；二级还要求设置路标，三、四级除此之外，还要求在主收支口设有小区平面图，楼栋和单元门也要有标记。对涉及人身安全的办法装备也要有警示标记和防范步伐。

第二部分最大的区别在第3条和第9条路灯方面。第3条是关于共用部位、共用装备办法的巡查标准。巡查所在基本同等，主要巡查所在如下：一是对小区楼栋单元门、楼梯通道及其门窗的巡查，二是对房屋外檐、门窗及玻璃、配件的巡查；三是对围墙、墙面、顶面的巡查；四是对雨水井、污水井、化粪池的巡查；五是对化粪池的清掏；六是对小区园地、门路的巡查。差别标准巡查频次差别，以四级标准为例，对小区楼栋单元门、楼梯通道及其门窗的巡查需逐日进行1次，对房屋外檐、门窗及玻璃、配件的巡查和对围墙、墙面、顶面的巡查需每周巡查1次；对雨水井、污水井、化粪池的巡查每月巡查一次并保持畅通；对化粪池的清掏每年2次；对小区园地、门路的巡查需每周1次。说真话，这个标准真不低。

第二部分差别较大的标准为路灯、楼道灯完好率。一级只要求完好率不低于85%，何时修复没有要求。但二级标准明确：路灯、楼道灯完好率不低于90%，且接到报修后24小时修复;三级完好率不低于93%，4小时修复，四级标准为95%的完好率，报修后2小时修复。

第三部分关于公共秩序维护的标准

第三部分总的只有7条标准，除了第6条即对装修人员通行实行临时收支证管理的标准同等外，其余标准均因品级差别而适用差别的标准。第1条主要对保安人员的具体要求，一级标准最低，只要同一标记、文明用语、身体健康即可。以是，如果你的小区按照一级标准提供物业服务，那么，保安如实是六七十岁的老头，但只要他身体健康，也是符合规定的。但二级以上就要求配备专职保安人员了，并对保安的年事及比例均有要求。二级50周岁以下占总数比例为50%以上，三级45周岁占50%以上；四级45周岁占总数60%以上。同时，三级、四级还要求配备对讲机，定期接受培训。

第2条是对小区主入口以及机动车收支的服务标准，1至4级均要求小区主收支口24小时值班值守，但1、2级标准对人员的状态没有要求，站着、坐着都可以。但三四级标准明确为立岗且不依不靠，并且时间也有要求，三级为每天8:00至18:00，四级增长了2个小时，为每天7:00至19:00。二、三、四级均要求对外来机动车实行询间登记管理。

第3条是对小区巡逻的标准，一级至要求不定时巡逻，没有具体时间要求，二级标准明确每4小时巡查一次。三级为每3小时。四级为每2小时巡查一次。对重点部位，差别标准的巡查时隔断更短。

第4条是关于小区监控视频的标准，一级未欺压要求设立监控中央，物业公司有设立的，应24小时开通并生存半月以上。二级标准明确小区要设监控中央且24小时开通并生存一个月以上，但对监中央具体怎样运作没有要求。但是，三、四级标准就不一样了，除要求有监控中央外，还要求具备3项技防办法，四级标准与三级相比，增长了一项技防办法。

第5条是对于收支小区车辆的管理。四个级标准并无实质上的区别。畅通有序都是最基本的要求。

第7条是对突事件的应急预案，差别品级对赶到场时间要求差别。一级没有具体时间规定，二级要求15分钟内赶到现场，三级10分钟，四级5分钟内赶到现场。

第四部分保洁服务方面的标准

这部分标准一共6条，差别品级的服务标准均差别。第1条垃圾点设置，一级标准要求按栋设置；二级三级可按栋也可按层设置；但四级要求按层设置。垃圾清运方面，一级只要求逐日用袋装清运1次；二级要求无散落垃圾、无明显异味。三级四级则要求无散落垃圾、无异味。四级还增长了无污迹，对于这一点，恐怕没几个小区能到达标准。

第二条是关于室外果皮箱、垃圾桶的设置。一至三级要求逐日清理1次。四级是逐日清理2次，还得擦1次。说真话，这个标准不低。

第三是关于小区门路、广场、停车场、绿地的清洁标准。一至三级均为逐日清扫1次。四级标准逐日扫2次。电梯厅、一层共用大厅一至三级均为逐日拖拭1次，四级逐日拖拭2次。第四条是关于楼梯扶手、宣传栏、信报箱的保洁标准。一级标准要求每半擦拭1次。电梯轿厢每周擦拭1次。二级标准为每周拭1次，三级标准为每两日擦拭1次，四级标准要求以上部位逐日擦拭1次，四级标准还必要对电梯操作板逐日消毒1次，而一、二、三级标准到无此要求。

第5条是对消毒灭害的标准要求，四个品级对消毒部位的标准要求是一样，都是对窨井、明沟、垃圾房进行消毒，只是差别品级消毒的频次不一样，一级要求每季度喷洒药水1次，一、二级要求每半年灭鼠1次。三、四级标准则为每季度灭鼠一次。四级标准对喷洒药水也要求是每月一次。

第6条是关于公共地区专人循环保洁的标准，除一级无要求外。二、三、四级均要求小区公共地区有专人循环保洁。

第五部分是绿化养护管理的标准

这也是标准的最后一部分。统共有6条标准，第3条标准即定期灌溉标准四个品级同等。

第一条是绿地生存率标准。一级标准为80%以上，二级90%以上，三级95%以上，四级100%。

第二条是关于绿化养护的标准。一级标准只提到要实施绿化养护，并无具体的要求；二级标准则要求每年普修3次以上，三级要求每年普修4次以上且杂物面积不大于10%；四级要求每年普修5次以上且杂物面积不大于5%。

第四条关于病虫害防备的标准。一级标准较低，无具体要求；二级则要求每年喷洒药物不少于2次。三、四级标准同等，每年喷洒不少于3次。

第五条是关于花卉、绿篱、树木的修剪整形。一级标准对此无要求。二级也只是笼统地规定了实时修剪整形，三级则要求每年2遍以上，四级无具体次数的要求，但要求实时修剪保持观赏效果、无枯杖死杈。

第6条对小区花卉布置及要求。一级无要求，二级要求一年不少于1次;三级一年不于2次;四级一年不少于3次。

通过对《重庆市住宅物业服务品级标准》的逐条解读，我有以下几个感受：

1、对大部分业主来说，四级标准足够。通过逐条对比解读，发现四级标准真的不低了，比如第一部分第3条关于小区服务人员配比的标准，四级标准人均服务面积为2500-2900㎡，按此计算，20万方修建面积的小区服务人员配比应该在70-80人之间。清洁方面，四级标准要求对小区电梯厅、一层共用大厅逐日拖拭2次，门路、广场、停车场逐日清扫2次，室外垃圾箱逐日清理2次、擦拭1次。说真话，这个标准真不低了，你想想你家的地板，有多少人是每天都擦拭的？如果物业公司严酷按照四级标准执行，足够了。

2、少数标准规定比较模糊和笼统，很难量化。比如第二部分第2条标准，定期检查、巡查共用部位的使用状况、发现破坏按规定维修。定期是多久？按规定维修，有哪些规定？都不明确。也有部分标准实则画足添蛇，并无实际意义，比如第一部分的第9条、第11条分别是关于小区大修基金和公共收益的公示问题，这方面法律有明确规定，无需在此明确。

3、怎样监督稽核是个困难。不得不说，大部分标准制定得比较过细，但业主怎样监督和稽核标准的具体实施环境有一定的难度。直接针对业主可以到场的标准还好稽核，比如社区活动、无偿便民服务这些好稽核，做没做，业主清楚。但是对于巡查部位和频次、清洁部位和频次等等，业主不大概每天每时盯着，以是，物业做没做，做的效果怎么样？业主无法稽核监督，只得依靠物业内部管理和自发。