猜测房地产的人有很多，但真正靠谱的没几个。一样平常都是在市场好的时间疯狂唱多，市场低低迷的时间又转为尽力唱衰，反正主打一个见风使舵。但我们不得不佩服一人，那就是学者型官员黄奇帆。

在我印象中，在恒大暴雷的前1年，谁人时间的楼市还方兴未艾，黄奇帆就说了，内地房企负债率凌驾80%，远高于香港和西欧发达经济体，这不是正常征象，未来肯定会把这个杠杆降下来，大部门房企或被兼并或者关门。没过多久，国家就开启了房企去杠杆，针对房企的“三道红线”横空出世。

这其实是决定房企生死的一个政策。假如当时有房企听了他的话，并及时控制拿地并加快清盘的话，后面的日子就别提有多滋润了。

黄奇帆对房地产之所以猜测非常精准，在我看来，一方面是由于确实博学，凡事以数听说话；另一方面是由于自己就是当局高级官员，对政策的猜测非常具有前瞻性。

现实上，这不是黄奇帆第一次猜测房地产，好比最新猜测的未来房地产走向，看原视频发言时间是2023年。当时是一位听众在台下提问，请黄奇帆分析一下“现在中国房价有没有跌到最低？来岁的房地产会怎样？”，对于如许一个敏感话题，黄奇帆没有直接回答，而是用数据、用道理说话。就今年看来，一些东西其实已经应验。

在黄老看来，2021年和2022年的房价其实没有大跌，只不过是“有行无市”。从贩卖面积来看，从2021年的18亿平米，降到2022年的15亿平米，大概降到12亿平米左右会守住均衡。为什么是12亿平米呢？

黄老用数据表明原因，由于现在建成使用的住宅大概是500多亿平米，理论上50年折旧，每年折旧1/50，每年的需求大概就是10亿平米，加上其他结构性的住房需求约2亿平米，统共加起来就是12亿平米。这12亿平米住房需求是坚固的底部，是市场正常均衡点，是会守住的。

现实上，2023年就整年的贩卖额是11.7亿平米，按照今年前5个月贩卖程度算的话，今年大概还达不到这个程度。一句话，从建筑量、投资量角度，现在的市场贩卖显然是超跌了。但黄老也说了，现在的交易量已经很低了，按理说银行、开发商、房产持有人都不想跌价，但到2023年为什么又开始跌那么多了呢？原因就在于法拍房。

在他看来，2020年全国的法拍房已经凌驾150万套，2023年估计有400万套。按照平均每套100平米算的话，一年就有4亿平米法拍房，相当于一年房产贩卖的20%，要知道，法拍房一样平常是打6-8折，这已经足够影响市场了。在如许市场状态下，深圳、上海等都会局部楼盘出现30%的跌幅。但这还不是团体下跌那么多，但到了来岁（2024年）出现团体30%跌幅时，法拍房就会出现打“对折”环境，如此，当局就应该脱手了，好比拿出5万亿把房子收了，用来做公租房、廉租房等等，当局收了是不会亏的，由于一个国家自己就应该提供30%的保障房。

房企拿到这笔收购资金，其实也不会拿去发财，只能是还债，还银行和供应商等债务，5万亿可以抵消15万亿的债务。在黄老看来，他绝对相信在来岁（2024年）房子打7折、6折时间，当局就会脱手了，而且这个救市不存在道德题目，由于收购的这些房子都是用作保障房。一旦这件事变过去以后，我们的保障房占比就有20%以上了，不消再建了，既去了库存，又均衡了债务，可谓一举两得。

而且，从社会稳固角度讲，老百姓的房子首付20%-30%买了房，还贷若干年后，现在差不多有30%-40%了的钱进去了，跌30%房子还不是负资产，但假如跌到40-50%，那就真的是负资产了。而银行呢？假如房子跌40-50%，坏账率就不是2-3%，而是10-15%了，这是银行不能蒙受的事。因此，当局肯定会脱手救市，他预言今年肯定会这么做。

现在看来，黄奇帆的预言根本都已经应验。好比：1.法拍房确实已经凌驾400万套了；2.现在的团体市场房价相比高点普遍有30-40%的调整；3.国家脱手收购存量房，像央妈前段时间提供的3000亿收资金，以用于收购待售房用作保障房，固然首笔资金离5万亿另有差距，我们相信随着市场的需要，后续肯定还会持续加码收购力度。

现在唯一待验证的就是市场底部和企稳时间。按照黄老的预判，一年新居贩卖额12亿平米属于市场均衡点，2023年已经来到12亿平米下方（11.7亿平米），2024年1-5月贩卖面积是3.66亿平米，按照这个速率的话，整年贩卖额大概只有9亿平米，这明显属于市场非理性超跌状态。这无疑会加快救市政策的出台，力度更大、更有效的政策相信不远了。但要到达12平米的均衡数据，大概要在来岁了。

不管怎么说吧，既然国家脱手扭转楼市，这最少阐明政策容忍度已经到了极限，支持市场的政策只会加码，一直到市场企稳和回暖，只不过现实市场需要时间来消化，带动各人的积极预期，从这个角度看，对于这几年苦不堪言的楼市参与者来说，最困难的时间就快过去，来岁大概率是可以等待的。