房地产融资协调机制下，“白名单”项目在政策支持下连续扩围，但房企尤其民营房企本身的融资情况还难言乐观。

据中指研究院统计数据，本年10月房地产企业债券融资总额为289.7亿元，同比增长3.2%，在上年低基数影响下连续两月为正，但环比仍降落32.4%，融资主体仍以央国企为主。

另据克而瑞研究数据，10月65家典型房企的融资总量为231.92亿元，环比淘汰50.4%，同比增加1.9%，单月融资规模再创年内新低。本年前10个月，65家典型房企的累计融资总量为3872.29亿元，同比淘汰24.9%。

好消息是，随着一系列支持政策推出和落地，10月商品房销售情况已有显着的边际好转迹象。但基于债务压力的迫切性和提振住民信心的可连续性，不少专家建议，在保项目标同时，应以更系统性的头脑处置惩罚房企的资产负债问题。

中指研究院企业研究总监刘水对第一财经表示，本年年底前房企到期债券余额还有一千亿元左右，来岁约莫有七千多亿元到期，总体较高峰期已有所缓解但偿债压力仍在。

名誉债回暖但民企0发行

名誉债仍是房企境内融资的紧张渠道，10月同比、环比均有较大幅度增长。中指研究院陈诉显示，10月，房地产行业名誉债融资217亿元，同比增长44.9%，环比增长27.7%，占比74.9%；ABS融资72.7亿元，同比降落24.9%，环比降落71.9%，占比25.1%。

在刘水看来，10月名誉债发行总量同比大幅增长，紧张是受到上年低基数影响。只管云云，连续两个月实现同比正增长在近期较为稀有，他以为这说明增长具有肯定的可连续性，同时还要考虑支持政策加码、存量政策结果连续显现等对房企融资情况的改善作用。

差别平台间统计数据略有差别，但从融资主体来看，10月地产债的发行主体仍以央国企为主，当月民营企业发行地产债规模为0。东方金诚数据显示，在国企地产债发行量增加带动下，10月房企整体净融资额由负转正至26.7亿元，较上月的-13.7亿元显着好转。但从结构来看，民营企业的净融资缺口依然有20.4亿元。

具体来看，10月国企发债规模为225.5亿元，同比、环比分别增长160.9%和29.2%，到期规模同比增长约44%，但环比降落7%，为178.4亿元，当月国企净融资额大幅回正至47.1亿元；民企当月无新发行地产债，净融资额再度落入负值区间。东方金诚分析师唐晓琳以为，民营房企地产债单月0发行可能是受发行资本提升、发行难度增加等因素影响。

（图源：中指研究院）

谈及民营房企的融资逆境，刘水告诉第一财经，原因是多方面的，但紧张还是因为商品房销售额、销售面积连续下滑，市场仍在筑底过程中。

“一方面，房企销售回款受到较大影响，房企红利本事大幅降落，依赖谋划性净现金流保持流动性的本事面临严肃挑战，金融机构对房地产行业信心偏弱。另一方面，银行对房企授信需要以房地产企业新增建设项目为前提，但民营房企广泛缩减投资、淘汰拿地，无法依托在建项目开展新的融资。”他表示，年内民企违约变乱偶发在肯定水平上影响了民营房企的融资情况，导致金融机构对此类企业信心偏弱。

另从海外债来看，东方金诚数据显示，只管10月无新发境外地产债，但受到到期规模降落的影响，房企海外净融资缺口由上月的24.17亿美元降至10.92亿美元。

发行资本方面，受融资结构和融资主体带动，地产债融资利率连续下行。中指研究院数据显示，本月债券融资平均利率为2.98%，同比降落0.51个百分点，环比降落0.08个百分点。此中，名誉债平均利率为2.93%，同比降落0.4个百分点，环比增长0.13个百分点；ABS平均利率为3.14%，同比降落0.51个百分点，环比降落0.10个百分点。

不外，融资综合平均利率降落是受到海外债零发行、名誉债和ABS发行结构的变革带动，雷同限期地产债品种在10月的发行利率有所上行。东方金诚数据显示，10月地产借主力品种为3年期AAA级地产债，共计发行7只，加权平均利率为3.07%，较前值大幅上行40bp。唐晓琳表示，这可能与近期债市整体震荡颠簸、市场情绪较弱有关。

年内债务压力有多大

从到期量来看，刘水表示，本年11月～12月房企债券到期规模在1000亿元左右，来岁到期债券余额约莫有七千多亿元，总体债务压力较高峰期已有所缓解。“但考虑到仍有违约债券有待展期或重组，销售端还在筑底中，偿债压力仍在。”他说。

不外，房企融资情况有望连续改善，融资降幅也有望进一步收窄。继“年底前‘白名单’项目信贷规模增加至4万亿元”这一增量政策提出后，住建部和金融监管总局近期对“白名单”项目扩围增效又提出新的要求，包括对及格项目要做到“应进尽进”，对于进入“白名单”的项目要做到“应贷尽贷”，同时，优化贷款资金拨付方式，用款到账做到“能早尽早”。

刘水以为，从房地产行业情况看，9.26中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”以来，住建部、央行等团结推出房地产政策组合拳，如房地产项目全部纳入白名单，并且一、二线核心都会政策连续加码支持房地产，政策结果正在显现，行业预期正在发生变革，金融机构投资意愿也在提升。

从银行端来看，机构广泛表示，连续加大对都会房地产融资协调机制确定的“白名单”项目标支持力度，但各银行房地产对公贷款投放的差别较大。

在三季报披露数据的3家天下性商业银行中，招商银行、中信银行房地产对公贷款余额分别为2941.81亿元、2798.79亿元，分别较年初增长约34亿元、205亿元。同期，平安银行房地产对公贷款余额为2518.79亿元，较年初淘汰凌驾34亿元。

平安银行称，在上述对公房地产贷款中，房地产开发贷为801.17亿元，占发放贷款和垫款本金总额的比例为2.4%，全部落实有效抵押，平均抵押率43.6%，97.2%分布在一、二线都会城区及大湾区、长三角地域；谋划性物业贷、并购贷款及其他合计1717.62亿元，以成熟物业抵押为主，平均抵押率47.8%，91.4%分布在一、二线都会城区及大湾区、长三角地域。

刘水以为，房地产融资协调机制集“政银企”三方形成协力，扩围房地产融资协调机制“白名单”，将有助于又快又稳地支持项目开发建设，促进保交楼工作，有助于减轻谋划层面风险，也有助于增加房企流动性，减轻偿债压力。融资支持性政策连续增强叠加市场需求端利好政策，将有助于促进行业企稳回升，假如市场回暖，将从根本上促进房企资产升值、增加现金流流入，缓解债务压力。

怎样摆脱逆境

但相比之下，谋划性现金流仍是行业止跌回稳进而缓解债务压力的根本所在。好消息是，在一系列政策推动下，10月份天下新建商品房网签成交量同比增长0.9%，比9月份同比扩大12.5个百分点，自客岁6月份连续15个月降落伍初次实现增长；天下二手房网签成交量同比增长8.9%，连续7个月同比增长；新建商品房和二手房成交总量同比增长3.9%，自本年2月份连续8个月降落伍初次实现增长。

东方金诚研报也提到，10月30日大中都会日均商品房成交套数为2946套，同比仍存在4%左右的降幅，但环比涨幅达43.6%，尤其是月内日均成交套数大多稳定在3000套以上，显示9月26日中央政治局会议提出“止跌回稳”政策基调以来，楼市出现积极变革。但陈诉也强调，后续销量能否继续稳定回升有待进一步观察。

在此背景下，不少专家建议，在保项目标同时，还应进一步加大对新房市场的政策支持，并系统性推进对房企本身的债务和资产重组。CF40日前发布的新一期宏观政策季度陈诉就提出，稳定房地产行业需要大幅改善房地产企业现金流，除了现有政策，仍需对部分房地产企业开展重组。

中国金融四十人研究院实行院长郭凯以为，考虑到二手房生意业务对房企本身的直接影响较弱，新房销售不提振则房企很难脱离逆境。“新房不起来，房地产企业现金流就没法规复，现金流没法规复，各人连续担心房地产企业会不会倒闭，假如担心房地产企业会不会倒闭，就不肯意买期房，不肯意买期房，房地产企业更没有现金流，没有现金流就是一个恶性循环。”他在上述陈诉发布会上强调。

郭凯以为，要让购房者取消上述担心，必须对目前的问题房企尤其还未暴雷的房企采取更加积极的步调。“现在大部分房企资产负债情况还是很严肃的。”他以为，当下很多房企都需要比较系统性债务和资产重组，从而让这些房企重新规复活力。

(本文来自第一财经)