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“小打小闹”的绿城旅店和公寓,会雄起吗?

财经 2024-10-17 12:23 769人浏览 0人回复
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文 | 空间秘探,作者 | 秦敏慧克日,绿城资产推出升级品牌“绿城商用”,旅店、公寓等业务将成为绿城贸易地产的紧张发展方向。恒久以来不绝“小打小闹”的绿城旅店和公寓,会随着这次的升级雄起吗?01 “绿城资产”

文 | 空间秘探,作者 | 秦敏慧

克日,绿城资产推出升级品牌“绿城商用”,旅店、公寓等业务将成为绿城贸易地产的紧张发展方向。恒久以来不绝“小打小闹”的绿城旅店和公寓,会随着这次的升级雄起吗?

01 “绿城资产”升级变身“绿城商用”

克日,在杭州中心四季旅店,绿城资产管理集团正式发布“绿城商用”品牌。绿城中国贸易业务、旅店业务、公寓业务三大焦点业务链条重新亮相,勾勒出绿城商用的未来蓝图。

绿城中国执行总裁/党委书记李森发布会上表示,“伴随绿城中国战略革新,绿城资产亦将迎来重大变化,从现在起,品牌正式更名为绿城商用,战略定位更是从单一的资产管理,升级为全链条的商用资产运营管理服务商。从资产管理到资产运营,从“资产”变“商用”,紧张的变化在于服务范围的扩大和专业化程度的提拔。这意味着绿城商用不仅关注资产的购买、持有和管理,还涉及到资产的运营、增值和退出。

这一方面的变化可以从绿城商用的旅店业务中发现。据相识,绿城资产与国际旅店合作是最先辈入旅店领域的方式。细致观察会注意到,杭州中心四季旅店在9月1号开幕,由华润置地、绿城集团和杭州地铁集团共同开发完成。杭州中心四季旅店成为绿城中国营建的第25座旅店,是绿城资产与四季旅店集团携手合作的又一成果,杭州另一家四季旅店——西子湖四季旅店也是绿城旗下的。

回顾绿城旅店发展的历程,是从合作到自营的身份变化,也是从持有者到运营者的改变。2007年绿城首家旅店“舟山喜来登”的面世,标记取绿城正式进军旅店行业。今后与四季、喜来登、希尔顿、洲际旅店、丽思卡尔顿等国表里20多家旅店品牌合作,绿城系旅店在全国各处开花。不外,由于都是跟国际大牌合作,绿城系旅店在行业内险些没太多人知道。

大概正因云云,2019年,绿城推出自有品牌“尊蓝”,其涵盖超高端品牌“尊蓝旅店”、中高端品牌“尊蓝精选”、度假品牌“尊蓝山居”、康养品牌“尊蓝抚心谷”四大产物系列。

同时,绿城也着手长租公寓的结构。2020年开启长租公寓赛道,次年迎来首家公寓——蕅寓(杭州和庐店)开业,2022年推出“蕅寓”,并推出“蕅寓”、“蕅寓+”二大产物线,分别侧重于打造高性价比和城市精品项目。

另外,2023年4月12日,绿城旅店资产管理有限公司(以下简称“绿城酒管公司”)成为绿城资产旗下的企业。绿城资产新增投资企业为绿城酒管公司,投资比例为100%,全资控股,同时退出绿城房地产集团有限公司。这一举动意味着绿城资产进一步整合和优化其贸易、旅店、长租公寓等焦点业务链条,注入专业化运营方案,实现资源的更有效设置和业务协同发展。

02 为何忽然“加码”旅店和公寓?

近几年,爆发式增长的地产红利一去不复返,国内房企已告别野蛮生长,进入转型期。各地产公司纷纷开始谋求多元化门路,像绿城商用这样由地产向旅店住宿板块衍生大概并不稀奇,但是作为曾经在代建、物业做的风生水起的绿城中国,为何强化旅店公寓业务比重,并专门升级品牌,更换战略方向?

一方面,高周转模式向精致化运营变化。根据绿城中国发布2024年中期业绩报告显示,2024年上半年绿城中国取得收入约695.62亿元,较客岁同期增长22.1%,收入再次创新高。但收入创新高的同时,绿城中国股东应占利润却不升反降,同比减少19.65%。收入增长高出130亿元,创历史新高,利润却下滑约20%,陷入了收入越高、利润越低的“尴尬境地”。固然收入高,但绿城中国的债务压力却不轻。中报显示,停止2024年中期,绿城中国总借贷为1483.14亿元,其中银行乞贷为1154亿元,占比为77.9%,债务工具为327亿元,其他乞贷2亿元,绿城中国的谋划压力依然很大。同时,绿城中国今年上半年的物业贩卖毛利率只有11.7%,较2023年同期16%降落4.3个百分点。据绿城中国管理层透露,2024整年受收入结转结构及重难点库存去化的影响,毛利率仍面临肯定压力。这大概与绿城中国的频仍拿地有关。根据绿城中国的官方披露,绿城中国2024年整年获取土地数到达23宗,土地投资额超288亿元,绿城中国成为新晋“拿地王”。高周转策略不绝被应用得出神入化,每年的减值题目依然很突出。

因此,这次升级品牌加码旅店公寓业务,大概是绿城中国低落杠杆率及负债程度,减轻偿债压力,高周转模式向精致化运营变化的紧张办法,同时聚焦旅店公寓业务是保留及发力轻资产业务,多元化扩张的动作。

另一方面,为不温不火的旅店和公寓“添柴加火”。如前文所说,即使绿城厥后推出了自有品牌“尊蓝”,包含超高端品牌“尊蓝旅店”、中高端品牌“尊蓝精选”、度假品牌“尊蓝山居”、康养品牌“尊蓝抚心谷”四大产物系列,但是行业依然一无所知,更不用说消费客群。

搜索发现,拥有尊蓝头衔的旅店屈指可数。超高端品牌“尊蓝旅店”和康养品牌“尊蓝抚心谷”甚至未开业一家。中高端品牌“尊蓝精选”目前只有一家,即杭州绿城尊蓝钱江豪华精选旅店,且这家旅店隶属于万豪旅店旗下的豪华精选旅店及度假村品牌。也就是说,杭州绿城尊蓝钱江豪华精选旅店是万豪和绿城的合作品牌旅店,并未完全由绿城自主管理运营。度假品牌“尊蓝山居”也仅此两家,分别是2009年开业的新昌尊蓝山居和2020年由原绿城德清英溪雷迪森庄园换牌的德清莫干山尊蓝山居。两家度假旅店品牌开业时间间隔之久,可见品牌开业速率痴钝,加之停止目前未有度假品牌“尊蓝山居”签约开业的消息,可以得出绿城在度假品牌可以用“销声匿迹”来形容。

长租公寓板块,与旅店发展高度相似。其一,走向轻资产门路。绿城旅店业务的历史便是一起向自主运营前进的路程,而蕅寓从出身开始便是绿城中国旗下的首个轻资产长租公寓项目。其二,较少的品牌数目。据统计,停止目前蕅寓共计在管项目31家(含在建),在管房间约5000间,结构杭州、上海、宁波、北京、长沙、衢州等多个城市,其中在营门店16家,平均出租率达93%,客户满足度达95%。固然蕅寓的品牌出租率和客户满足度在质上到达了高标准,但是在量上却有所短缺。与同类的万科泊寓和龙湖冠寓上半年累计开业数目到达18.3万间和12.8万间相比,在数目上蕅寓相差甚远。

所以,说句不客气的话,绿城在旅店和公寓板块,尽管也算起了个大早,但是多年来不绝就是“小打小闹”。大概正因云云,此次的品牌升级,绿城在外部的战略调整方面和内部的旅店公寓发展方向上,都想通过加码旅店公寓领域来寻找新的代价增长点。换句话说,重资产的代价风险可以通过轻资产的方式举行转换与增值。旅店和公寓业务大概正在成为房企“第二增长曲线”新的最优选择。

03 其他房企怎样结构旅店和公寓?

旅店和公寓,作为租赁住房行业中可以规模化运营的一种产物,对于房企来说可谓是一块大蛋糕。谋求多元化的房企,在“第二增长曲线”上都有什么动作?除了绿城,还有哪些房企选择在这两个赛道加码?

放弃地产搞旅店型。众多房企向旅店住宿板块延伸并不稀奇,但类似华远地产筹划直接放弃房地产业务的消息倒是十分奇怪。根据资料显示,华远地产近期拟将公司持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东华远集团,交易拟接纳现金方式,不涉及发行股份。

本次重组前,华远地产的主业务务为房地产开发与贩卖、租赁,本次重组后,公司实现综合性城市运营服务商转型,未来的主业务务将变动为旅店运营和物业管理等。未来华远集团还将择机给华远地产注入综合性城市运营服务相关优质资产。华远地产是老牌房企,大股东是华远集团,系北京市西城区国有独资企业。受房地产下行影响,公司负债加重,亏损严重,但华远地产决定直接放弃地产不做开发,直接做旅店和物业,多少还是让人有点不测。

一边开一边卖旅店型。除了满身入局的房企,还有众多房企在抛售优质物业的同时,积极开展旅店扩张。比如,上海万达瑞华换牌为上外洋滩瑞吉旅店。客岁12月26日,上海万达旅店投资有限公司的大股东发生变动,由大连万达商管变动为北京鹰朗贸易管理有限公司,这也意味着上海万达瑞华旅店正式易手。但是被卖的消息传出后不久万达旅店及度假村就公布了一系列新旅店开业筹划,继承在举世范围内拓展其版图,包罗北京东坝万达锦华旅店、北京东坝万达美华旅店、北京前门万达颐华旅店、武汉万达颐华旅店等旅店。

不足为奇,今年1月碧桂园在广州产权交易所挂牌转让包罗凤凰旅店、人和公寓楼、藏珑府办公楼等在内的一系列优质资产。但凤悦旅店及度假村旗下旅店在广州、兰州、成都、合肥等项目今年也在陆续开业。

出清重资产的同时,又建立对外输出的品牌矩阵,成为房企稳定投资的又一种大概。

瘦身旅店聚焦公寓型。在众多房企都以为旅店业务是块“香饽饽”的时间,万科则在2023年度股东大会上提出放弃其它业务,聚焦综合住区开发、物业管理、租赁住宅三大主业。此前万科官网显示,其多元化业务包罗房地产开发、物业服务、租赁住宅、外洋、旅店度假、食品、物流仓储、贸易开发运营。这也意味着,其它五项业务在万科的断舍离清单里。也就是说,万科对旅店板块处于半放弃状态,但是公寓租赁却是其焦点的“多元化”业务之一。万科董事长郁亮表示,瘦身筹划不仅是万科对当下形式具有充实的熟悉与自身业务弃取的分析,也是其为了低落负债,加快融资模式转型的方式。

由此可见,各家房企对于公寓和旅店板块,接纳的策略各不类似,但全部的初心应该都是希望这两个板块能够为房企本身带来更大的资产红利。

04 “后入局者”的3点建议

房企做旅店和公寓已经不是奇怪话题,相比于代建和物业服务的成功,绿城可否在旅店和公寓板块“厥后居上”,改变过去不温不火的局面?后期入局的房企怎样做好旅店和公寓?空间秘探以为,必要器重以下三点。

从“对手”到“握手”

最开始房企挤入旅店和公寓板块,大概是为了寻找利益增长点的无奈之举,但由于自身物业等上风确实结结实实抢走了一部分市场份额,成为不绝深耕旅店和公寓品牌集团的对手。

现在,状况有所改变,旅店业务板块越来越多的房企选择与旅店集团合作,相互的身份也从“对手”到“握手”。10月15日,凯悦旅店集团正式公布与华润置地有限公司携手打造合资公司,并签署战略合作协议。根据开端筹划,双方共同成立的合资公司——润凯控股有限公司。公司将开发和管理位于北京、深圳、成都、杭州和日照的六家现有木棉花品牌旅店,以及位于绍兴和上海的两家全新木棉花旅店,这些旅店都将参加凯悦臻选或凯悦尚选品牌系列。此次成立合资公司是凯悦轻资产战略扩张的一步,更是华润置地借凯悦品牌矩阵,打出品牌影响力的关键一步。

其实,纵观房企做旅店的历史,不绝都是分分合合,不外,由于自身塑造品牌能力太弱,现在的趋势还是“握手”大于“对手”,没有真正的品牌积淀,靠过去的一套模式再入局旅店和公寓板块,显然很难成功。

从单一贸易服务到贸易综合体

过去的房企做旅店和公寓,更多的还是比力单一,未来的贸易地产趋势肯定会演酿成综合业态。即在一个贸易综合体内聚集旅店、公寓、商场、商办写字楼等,这样才华寻求更高的贸易代价,实现各类贸易地产的全过程管理。

如白坭镇政府及佛山市西江科创产业投资有限公司(以下简称“西江科创公司”)与龙湖智创生存集团就“三水南部贸易综合体项目”举行合作签约仪式。这标记取佛山诞生首个镇属国企和头部商管房企合作的贸易综合体项目。项目中,龙湖智创生存集团将助力白坭镇打造一个集购物体验、商务旅居、行政服务、娱乐休闲于一体的综合性贸易中心。

其实,绿城资产此次的品牌升级,贸易业务、旅店业务、公寓业务三大焦点业务链条重新亮相,也是顺应这样的期间趋势。

借REITS“活血”资产管理

REITS又称房地产信托投资基金,是一种将房地产资产举行证券化的金融产物。简单来说,是给了广大中小机构乃至个人投资人参与大宗房地产投资的时机。固然REITS在国外早已经成熟,但国内真正应用也不外四年左右的时间。伴随REITS新政的推行,以租赁住房为业务的房企,尤其在保租房领域,迎来了新的时机。

2018年3月,保利地产成功发行“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项筹划”。这是国内首单由房企发行的租赁住房类REITS。今年5月27日招商蛇口公布拟开展招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础办法证券投资基金的申报发行,原始权益人为深圳市招商公寓发展有限公司。只过去3个月,厚交所官网显示,招商基金招商蛇口租赁住房REIT正式获批。不少房企借REITS走向资产证券化通路,“补血”的同时也是对资产质量与运营能力加强的表现。

除了公寓领域,未来包罗旅店在内的各个贸易领域也将是REITS的“紧张方向”,借用金融的运作,现实上是告竣了资产管理,终极实现“投融管退”的康健贸易闭环。

综上,绿城加码旅店和公寓板块,大概是后地产期间的某种肯定。但无论战略计划的多么完善和符合贸易潮流,做旅店和公寓首要的任务依然是做品牌,这大概是绿城商用和全部的房企必要静下心来办理的首要题目。希望在不久的未来,市场上出现越来越多优质的地产旅店和公寓。

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