泉源：安居客武汉

近期，湖北省首个“住宅合作社”项目（青山区21街坊危旧房合作化改造）终于迎来了开工的好消息！

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据相识，6月14日P（2024）025号地块，带方案网上拍卖，最终由武汉市青山区安欣置业有限公司竞得，而工程代建方确定为区属国企青山安居团体。本次旧改相对之前有不少亮点，现在就为大家梳理一下！

二十一街坊3栋房屋经第三方房屋安全鉴定机构鉴定，安全等级均为C级。新沟桥街道供图

免除征收环节，原地拆原地建

本次旧改，免除了传统的征收环节，由居民自发要求拆迁重修改善居住环境，现在地区内全部居民皆已搬迁。

据数据体现，还建安置总建筑面积约12433㎡，可售商品房建筑面积约9352㎡，按照要求配建的底商建筑面积约1184㎡。

颠末团体平衡测算，确定建设一栋32层住宅楼及贸易裙房，共240套住宅。此中134套用于安置原居民，106套用于市场销售，由此实现资金自平衡，从而准期交房。

并且根据文件规定，该项目筹划工期为 24 个月，逾期未交付的则自逾期之日起，过渡费按照增长50%的标准予以付出。据长江日报透露，预计来岁年底，134户居民将回迁新居。

门路定价，根据现实需求补面积差

根据文件要求，还建套内面积同等置换，如果面积因个人需求增长，则按照不同档位进行补差即可，计算方式如下:

• 第一档:增长的套内面积在5平方米(含5平方米)以内的以9900 元/平方米予以购买。(安置需求建筑面积约893平方米)
• 第二档:增长的套内面积在5平方米-10平方米(含10平方米)之间的以 14850 元/平方米予以购买。(安置需求建筑面积约 893平方米)
• 第三档:增长的套内面积超出10平方米(不含10平方米)的按套内面积折算成建筑面积后，以建筑面积16500元/平方米予以购买。

根据本次实例，50平方米住宅扩充到72平方米，仅需补差价10万元；靠近70平方米的老房子扩充为85平方米的新房子，补差补25万元即可。

要知道，按照市场价格买一套同地段、相同面积的商品房，差不多要180万元，乃至更贵。例如，距离项目最新的新房是中交澄园，其高层均价约19500元/㎡，最小户型面积也到达了104平，算下来基本上要200W左右。

相比之下，此次改造对老旧小区居民来说，极大减轻了购房负担，算下来好像比拆迁置换更加划算。

居民到场方案筹划，设置多种户型

21街坊最小户型面积不敷33平方米，最大约93平方米，134户居民诉求各异。但其合作改造建立了联合社，充实征求了居民的建议以及变更了积极性。

此次改造从平面布局、功能分区、透风采光、视野朝向、流线组织、保温设置、飘窗赠予等方面研究出个性化的7大户型。

值得一提的是，在空间有限的楼内，实现了全部户型100%南北通透，单元两梯四户，绿化率30%。

而倘若上述户型不能满足需求，改造范围内原产权人的全部不动产等资产，经协商可全部等价值置换成改造后的贸易资产。简朴来说就是，住宅可等值置换为商铺。

不过此情况在全国范围来说并不多见，仅有大规模的拆迁住改商，如广州天河南的六运小区最早成功实现住改商的典型小区。现在，六运小区内贸易空间徐徐增多，纯居住功能属性受到冲击，但团体经济效益显著提升。部分业主通过住宅价值置换贸易资产，实现了资产的增值和多元化收益。

六运小区实拍

别的，本次住宅车位配比有所降低，按照不低于0.5辆/户的标准配建。（按正常商品房项目应为1个/100平方米建筑面积）。

青山二十一街坊原老旧社区缺少的底子配套，在本次旧改后也进行了完善增补。如：配备养老服务、社区综合服务、物业管理服务，及满足居民日常生存需求的一站式便民贸易网点。

改造后的小区补齐办法短板

现阶段，“住宅合作社”模式是对国内传统大规模拆迁模式的有利增补，也是对危旧房改造的一种新探索。而这种“小规模、渐进式”的更新，城市原有的街门路网不会被粉碎，建筑的风貌也不会有太大的改变。这也是得到政策支持的重要缘故原由。

原住民不用离开熟悉的环境，房子却酿成新的了。这种新模式原拆原建的旧改对于真正想在原地改善居住的居民来说是质的飞跃。也相信未来越来越多的“老破小”会选择“原拆原建”！

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