弁言

国家将房地产推入市场调控后，房地产的金融属性就开始不停增强，居住属性不停下降，很多人买房不是为了居住，而是为了投资，获取更多的收益，而这就使得国内的房地产代价在十几年内一直高歌猛进，上涨到了现在的高度。

那如果今明两年不买房，5年后“差距”有多大？王健林对其有何见解？

从本年的一月份开始，房地产就面临着国家各个部分政策的严酷调控，社会上对国内的房地产行业有了两种截然差别的见解。第一种以为房地产终归应该被市场调控，随着市场供求关系的变革，代价也将发生翻天覆地的变革，不会保持高价位稳定。

第二种以为房地产作为国民经济的支柱型财产，对国家经济的贡献率非常高，调控房价只是为了稳固，并不是想要真的低落。在对房地产的评价中，著名开发企业万达集团掌门人王健林和着名流士马光远都对国内的房地产行业发表了自己的见解，且两人的见解大概一致。

从整的情势来看，房地产的下降趋势会非常明显，房屋的代价必将会回归到正常程度，回归到市场所可以或许调控的程度。但从局部来看，国内部分地区的房价在短时间内并不会下降过多，团体仍旧有所上升，这个短时间也并不短，至少可以或许维持上升和稳固趋势十年。

首先来分析一下当前的市场行情，从前年开始，国内的房地产团体均价都已经突破一万元，但现在的房地产均价正在不停下调，已经跌入一万元。但又思量到其作为国民经济主体财产，很多住民以为它的下跌仅仅只是阶段性的，将来很可能再上涨返来。

这一个说法并不正确，最最少从现在的政策现状来看不正确，国内出台的房地产调控政策才刚开始，后续还有非常多的大招没有发布，就比如房产税。这说明将来房地产的下行趋势会渐渐明显。

王健林曾表示过，房地产这个行业存在的两个比较大的缺陷：

　第一、房地产是一个在全天下都是受政策，受金融，受各方面影响，就是它是一个周期性行业，它肯定是活几年差几年，就活几年又差几年，在周期当中可能好多就挺不过去，死掉。

　　第二、房地产行业的毛病是就是它的现金流不长的，由于房子不可能像，不要说快消品，哪怕就像汽车行业，也不可能更换速度那么快，那么房子到了肯定程度，城市化到了70%左右，这个国家房地产市场就肯定会萎缩了，房地产行业的这个眷属会大幅度镌汰，谁敢保证你肯定是活的最后哪几个呢？

基于这两点原因，王健林表示万达肯定要果断转型，发展拥有恒久稳固现金流、有科技含量的财产。前两年对集团转型现代服务业，部分管理层还有疑虑。2018年看到国家对房地产行业政策的调整和整个行业的变革，万达同仁特别是管理层对万达转型现代服务业的熟悉更趋一致，大家更认同集团董事会战略决策的前瞻性。对大型企业来说，转型知易行难。前两天我看了一篇文章，说房地产转型是伪命题，那是由于他们转不了才这么说。不但房地产行业，任何行业转型都不轻易，转型是极其痛楚、需要长时间才能完成的过程。随着租金收入不停增长，新生现代服务业财产的发展，万达肯定会越来越健康，越来越运行精良。实在现在说万达转型已经乐成不算为过，由于万达收入布局已经改变，主要收入来源已经不是房地产。但我们还在转型过程中，终极完成目的是2020年。万达已走在正确门路上，我们肯定会成为中国大型房企、大型民企、大型企业转型乐成的典范。

第三、房价程度过高，超出了大多数人的购买能力范围。只管没有房子的人群越来越少，从农村进入城市的生齿也越来越少，但是由于我国的生齿基数比较巨大，购房需求依然会恒久存在。不过由于高房价的存在，这些刚需购房者可能并非真正的刚需，从房地产市场发展的角度来说，买不起房子的刚需购房者并不算真正的刚需。

现在我国的房价有多高呢？最直观反映房价的数据就是我国的平均房价。1月17日，国家统计局发布2021年中国经济数据：2021年天下商品房销售面积179433万平方米；商品房销售额181930亿元。根据天下商品房销售面积和销售额来盘算，2021年我国的平均房价为10139元/平方米。房价过万意味着一套100平米左右的房子需要上百万，对于大多数家庭而言，这样的房价绝对是天价。

当然更加能反映普通人买房难度的数据是房价收入比，根据2022年易居房地产研究院发布的房价收入比数据：2021年我国房价收入比为9.1，相比2020年有所回调，与此同时，易居研究院预测2022年的房价收入比会继续回落，有可能回落至8.7左右。

固然房价收入比有所回落，但是房价收入比依然处于很高的程度，房价收入比9.1意味着普通家庭如果想在城市中购买一套房子的话，纵然不吃不喝也需要将近9年的时间，当然如果思量各方面的开支的话，可能需要20年以上。

第四、生齿发展趋势不利于房地产行业的发展。众所周知，房地产行业好坏常依靠生齿红利的行业，经济学家任泽平也提出过房地产行业的生齿理论：房地产行业恒久发展看生齿。

从最近几年我国的生齿发展趋势来看，生齿的发展非常不利于房地产行业的恒久发展。生齿因素主要思量生齿数目和生齿布局，近些年来我国的生齿出生率逐年低落，2021年新生生齿数目再创新低，仅为1062万，生齿出生率仅为7.52‰，生齿出生率已经2年跌破1%（10‰）。

生齿出生率低落最直接的影响就是可能会造成生齿负增长，固然现在我国是生齿正增长的趋势，但是按照现在的发展趋势，将来几年我国有可能进入生齿负增长的阶段。

别的随着我国新生生齿数目的镌汰以及平均寿命的进步，我国老年生齿的比例会越来越高，将会逐步步入老龄化社会，生齿年龄布局会越来越不合理。总而言之，不管是生齿数目的变革趋势还是生齿布局的发展趋势，都不利于房地产行业的恒久发展。

基于以上4个原因，房地产行业很难再像过去那样茂盛发展下去，相反将来几年，房地产行业将会迎来下行周期。当然对于房地产行业发展的趋势，房产大佬王健林早就有过如下预言，这是王健林在接受采访的时间表达的观点：

1、任何国家的房地产行业都不会茂盛超过50年；

2、按照现在的地盘供应量和住房存量，将来很多楼盘都谋面临卖不动的题目，住房过剩的题目将会进一步放大。

从现在的楼市发展来看，当初王健林的预言确实已经成真，我们不得不佩服其远见，从王健林逐步退出房地产市场的做法也能看出他的这种观点。作为房产大佬，王健林的见解确实非常有远见，早在2013年就预言了房地产行业不会一直茂盛发展下去，同时也预言了住房过剩的题目。

如果是在楼市繁荣发展的时期，房子好坏常有代价的投资品，拥有住房就是拥有巨大的财富，拥有巨大的升值空间。不过随着房地产行业进入低迷时期，房子的投资代价开始削弱，持有房产不再能像过去那样享受房产升值带来的恒久盈利，相反在现在的楼市环境下，如果持有多套住房的话，甚至谋面临一些挑衅。持有多套房子的家庭，到底谋面临什么样的挑衅呢？

第一个挑衅：在现在的楼市环境下，住房活动性削弱，房子越来越难转手。

当房地产市场开始下行的时间，人们对于投资房产的信心会大幅下降，这就会导致投资客对于住房的需求量大幅下降。与此同时，随着住房拥有率以及人均住房面积渐渐提升，购房需求会进一步削弱，新房市场和二手房市场都会出现供求关系逆转的征象，尤其是二手房市场，很轻易出现有价无市的征象。而对于拥有多套住房的家庭而言，随着住房的活动性渐渐削弱，房子将会变得越来越难转手。

第二个挑衅：房产的持有本钱非常高，对于家庭来说是巨大的负担。

房子差别于其他的投资品，大多数投资品有肯定的投资风险，但是除了投资风险之外没有太多的持有本钱，而房子固然投资风险相对比较小，但是持有房产的本钱却非常高。房子的持有本钱到底有多高呢？经济学家梁中华曾表示：按照现在的楼市环境来看，持有房产的本钱基本上在6%~8%之间。一套100万左右的房子，如果选择贷款买房的话，持有本钱基本上在6万以上。

房子的持有本钱主要包罗3方面：首先是房贷利钱本钱，房贷利钱本钱是住房持有本钱最重要的部分；然后是房子的交易本钱（主要是交易税）以及持有房子的费用（维修基金和物业费等）；最后还有房子的折旧本钱，房子的折旧本钱也是不容忽视的。

当然除了上面提到的持有本钱之外，将来如果出台房产税的话，持有房子的本钱会进一步增长。

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