中国收藏文化产业园项目位于苍头村一侧的入口 冷万欣/摄

中房报记者 冷万欣 河北廊坊 三河报道

转让开发十年过去，河北三河中国收藏文化产业园（以下简称“收藏文化产业园”）项目地块已经撂荒。

“我们许多人都是东拼西凑购买这的房子，实际开发商中基宏业公司就是一家骗子公司。我们当时根本不知道这个项目不是商品房，现在这么多年过去了，房子也没希望了，退款也遥遥无期，这就是条约诈骗。”部分收藏文化产业园购房者告诉中房报记者。

“三河市一直是河北省文化产业十强县（县级市，记者注）之一，有着较为完备的文化产业体系，涵盖文化旅游、印刷装订、数字动漫、影视文化等多门类。”三河市某印刷企业负责人告诉记者。

根据三河市官方数据，在中国收藏文化产业园项目敲定落地的2012年，该市文化产业总收入已经近100亿元，是拉动该市经济增长的重要引擎。

彼时，收藏文化产业园作为该市招商引资的重点文化项目，风头正盛，当时的报道称该项目总投资接近14亿元。

然而项目进入实质开发阶段后，出现一系列问题，直至走入烂尾停摆的逆境。

2024年11月初，熟知该项目内情的消息人士告诉中房报记者，违法出售非商品房只是其浩繁开发乱象的冰山一角。收藏文化产业园项目烂尾背后，涉嫌未批先建、违法施工，虚伪债券条约等问题层出不穷，多重乱象夹杂之下，产业园项目只能是草草收场。

风起于青萍之末。在该消息人士看来，收藏文化产业园一地鸡毛近况的背后，都始于中基宏业（北京）房地产开发有限公司高管井某与实际施工方北京天旭万龙投资管理有限公司法定代表人曹某的违规操纵，二人依托燕京公司出让的地块，以超低价商品房和工抵房等名义进行非商品房售卖，攫取利润，造成了大量购房者和债权人利益受损，与之对簿公堂，至今未果。

制止发稿，中房报记者尝试拨打井某、曹某公司电话，井某电话始终无人接听，曹某公司员工表现曹某已经消失很久了。

项目内部已经“撂荒” 冷万欣/摄

一波三折的重点文化项目

2024年11月5日，中房报记者在收藏文化产业园项目现场看到，该项目位于三河市燕郊高新技术产业开发区，连接苍头村和燕京理工学院东门。

目前该项目处于半封闭状态，从苍头村一侧可以进入项目园地，园地内已经荒草丛生，其中多个地块已经挖出用作地基建立的深坑，其中计划建立住房的地区，也只有先期铺设的钢筋地基布局，工人生活区已经人去楼空。

据三河燕京工业园房地产开发有限公司（以下简称“燕京公司”）负责人向中房报记者提供的相干投资开发《协议书》显示，2002年12月6日，原燕郊经济技术开发区管理委员会（以下简称“管委会”）与燕京公司签署《协议书》约定：管委会将位于三河市燕郊开发区迎宾路东侧、北外环路北、幸福渠以南，面积1000亩土地使用权有偿出让给乙方燕京公司（准确面积以末了实测为准）；燕京公司根据本协议受让的土地依法报经批准后，在土地使用年限内依有关规定可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动；该宗土地使用年限为50年。

2008年10月8日，三河市原国土局就以上土地向燕京公司颁发了国有土地使用证，涉案项目涉及两块土地约209亩。

2012年4月18日，燕京公司与商人井某签署《转让条约书》约定：燕京公司将出让方式取得的位于河北省三河市燕郊迎宾北路的约209亩土地使用权及已完成规划审批的53万平方米开发权全部转让给井某，转让价款为税后9亿元。

而后井某违约。同年11月20日、30日,应井某要求，燕京公司与井某实控且作为法定代表人的中基宏业（北京）房地产开发有限公司（2024年2月被吊销，以下简称“中基宏业公司”）签署《项目转让条约补充协议》（1、2）,仅变动买受方和付款条件，仍将209亩土地使用权及案涉项目,转让给中基宏业公司。

然而收藏产业园建立开发进程再起波澜，前述燕京公司负责人告诉记者，当年由于中基宏业公司仍未按约定履约，经协商两边缩小了转让标的，中基宏业公司开发、建立部分受让项目，燕京公司则开发、建立转让后剩余部分项目。于是在2014年6月13日,燕京公司作为甲方与中基宏业公司签署《项目合作开发条约》。其中约定甲方燕京公司将其获批的案涉项目中的合计约197866.42平方米开发权及对应土地转让给乙方中基宏业公司。

人去楼空的施工职员生活区 冷万欣/摄

未批先建 层层转包

中房报记者梳理《项目合作开发条约》，中基宏业公司取得的开发权的部分项目地块，系用于建立产业园配套的职工宿舍。

职工宿舍13#-16#地上地下及对应的部分K2车库按照规划建筑面积税后每平方米2100元人民币。加上3#地上地下建筑面积税后每平方米1700元人民币，转让总价款约3.7亿元。

彼时，两边约定工程的总承包施工单元由中基宏业公司选择，但是必要经过燕京公司的书面同意。

根据当时参与该项目的知恋人士李然（化名）告诉中房报记者，中基宏业公司与燕京公司签署《项目合作开发条约》后，在未告知燕京公司也没有办理项目备案的环境下，以项目发包方的身份与中天银都（天津）建立工程有限公司(以下简称：“中天银都公司”)签署《案涉项目条约文件》,将相干工程发包给中天银都公司。

2015年4月12日,中天银都公司又作为发包方与河北昌孜华建筑劳务分包有限公司（以下简称“昌孜华公司”）签署《案涉项目扩大劳务协议》,中基宏业公司为担保方。协议签署后,应中基宏业公司要求,昌孜华公司职员及建筑装备陆续出场。

据当时参与施工的知恋人形貌，工程几经转包之后，中基宏业公司却尚未办理施工相干手续，既没有桩基以上部分施工允许，也没有施工总承包备案，顶着燕京公司的多次关照和相干部门的停工关照违法施工，直至被叫停。

中房报记者梳理相干停工关照，2016年3月14日，燕郊高新区住房和规划建立局发出《停工关照》，其中载明：收藏文化产业园项目未取得主体施工允许手续，擅自进行塔吊安装施工，责令立即制止施工，完善施工手续。

2016年9月3日，燕郊高新区都会管理综合执法局下发《停工关照》燕城违停字【2015】第（189）号，责令“必须立即停工，到燕郊住房和规划建立局补办有关审批手续。否则造成任何损失，责任自负”。

2016年12月29日，燕郊高新区住房和规划建立局《关于收藏文化产业园11#至16#楼擅自施工的函》， “责令施工单元立即停工，并对已施工的垫层、防水层及筏板钢筋进行拆除，否则我局将制止你单元建筑手续的办理”。

2018年6月22日，燕郊高新区住房和规划建立局再度发出《关照》，要求立即制止项目施工，完善相干手续。

自此，收藏文化产业园项目陷入无限期的停摆状态，直至彻底烂尾。在河北本地建筑领域人士看来，收藏文化产业园停工后，诸多房屋买卖条约纠纷和金融借款纠纷，成为压垮项目希望的末了一颗稻草。

产业园项目园地鸟瞰图 受访者提供

违规售房 1.37亿资金去处成谜

据李然回忆，中基宏业公司在未取得建立工程规划允许证和桩基以上部分施工允许证的环境下，便安排曹某（当时系中天银都公司项目负责人）、中天银都公司及昌孜华公司出场对桩基以上部分进行施工，末了由于停工关照函，甚至连底板混凝土都未浇筑便停工。

“井某和曹某当时对外宣称该项目是超低价的商品房。”李然告诉记者。

“2018年前后，燕郊房价动辄数万元一平方米，该项目则是一万元左右每平方米，自然吸引购房者的目光。”李然说。

燕京公司负责人告诉记者，究竟上，早在出场施工之前，井某与同曹某就已经公开以北京天旭万龙投资管理有限公司（以下简称“天旭万龙公司”，法定代表人曹某）和中基宏业公司名义进行非商品房售卖，通过虚伪的工程款债权抵顶房屋、房屋买卖等方式对非商品房进行商品房售卖和答应。

中房报记者梳理涉案的裁判文书发现，曹某既是施工方项目负责人，也是签署售房和工抵房条约的天旭万龙公司法定代表人，更是中基宏业公司的副总经理。

根据法律文书中的表述，中基宏业公司曾给曹某委托书，其中载明：中基宏业公司法定代表人、董事长井某，现委任曹某为中基宏业公司副总经理。经研究决定由曹某副总经理负责我公司、中国收藏文化产业园、项目融资、现场施工贩卖的工作。

换言之，曹某身份高出发包方、承包方和贩卖方三个领域。

根据裁判文书纪录，天旭万龙公司与诸多购房人都签署了《债权转让及以房抵工程款条约》，条约内容基本相同。都是确定房屋预售关系，确定标的物未产业园项目楼房，正式开盘前可以优先挑选户型，同样签署了退房补偿协议，协议也都未实际履行。

“现在看来，井某和曹某当时就是奔着非法集资来的，否则也不会公然违规出售非商品房，与那么多人签署各类协议。”李然说。

燕京公司及部分参与购买涉案住房项目的人士向记者提供了该项目目前的涉案金额初步统计数据。

截止目前，井某和曹某及中基宏业公司和天旭万龙公司违法售卖案件案涉约150人。除了检察院起诉书提及的部分职员及金额之外，别的案涉职员中包罗包罗房屋买卖、一个购房条约多套房以及一人多套购房条约、债权转让及以房抵工程款、借款等，案涉金额约1.37亿元人民币。

其中北京地域诉讼约11案，14人，637.4万元（已生效判决）；燕郊地域诉讼约76案，83人，1.02亿元（债转条约77人，8647万元；买卖条约6人，1587万元）。

纠纷争议待解

由于中基宏业公司负责办理的开工手续不全,昌孜华公司劳务职员和建筑装备闲置造成经济损失。项目停工后，实际劳务方昌孜华公司开始多次向中天银都公司、中基宏业公司、燕京公司要求付出相干款项，但终极并未付出，后向河北省三河市人民法院提起民事诉讼，将三公司告上法庭。

根据一审判决书显示，昌孜华公司提出清除扩大劳务协议；要求被告曹某、中天银都公司、中基宏业公司付出劳务费约1926万元及利息；被告燕京公司对上述债务承担连带责任等多个诉求。该案经河北省三河市人民法院燕郊镇法庭一审、二审，判决燕京公司承担连带责任。

别的，中基宏业公司法人井某曾向昌孜华公司出具的一份《答应函》，其中内容载明为资助中基宏业公司尽快办理开工手续问题，昌孜华公司两次累计向中基宏业公司出借950万元，截止答应函日期2018年10月31日，本息数额为2780万元，中基宏业公司答应该本息款作为昌孜华公司参与该项目建立的施工保证金。一审法院判决燕京公司承担连带责任。随后燕京公司提起上诉，二审维持原判。

值得一提的是，针对此案件，中国人民大学法学院传授、博士生导师杨立新，中国政法大学传授、博士生导师、中国法学会商法学研究会会长赵旭东等专家认为，基于《项目合作开发条约》的性质应认定为土地使用权转让条约，据此应当认定燕京公司与中基宏业公司系转让关系而非合作关系，且该条约中无燕京公司对中基宏业公司的债务承担连带责任的相干约定。因此，燕京公司无需对相干债务承担连带责任。

涉案《答应函》由中基宏业公司及其法定代表人井海泉向昌孜华公司出具，燕京公司不是当事方，不应当要求其承担连带责任。

在他们看来，根据法院确认的究竟，2016年3月以来，有关构造曾数次发出停工关照，然而，中基宏业公司在收到停工关照的环境下仍未接纳任何停工措施，由此造成的损失应当认定为系由中基公司的过错所造成，应当由中基宏业公司独立承担责任。

11月11日，中房报记者拨打中基宏业公司电话接洽井某，但始终无人接听。

随跋文者拨打天旭万龙公司工商信息登记电话，一位自称该公司管帐的工作职员在电话中称“曹已经消失了，目前无法取得接洽”。

11月12日，中房报记者拨打燕郊高新技术产业开发区管委会相干部门电话约访住房建立局，住房建立局方面以不符合采访流程为由婉拒了采访。

（应受访者要求，文中李然为化名）

来源：中国房地产报