来自湖南常德桃花源镇的刘昆今年55岁了，为讨生存，他又一次出门，到千里之外的福建省一家造船厂打工。

刘昆自二十几岁就在广东沿海一带打工，2015年，他决定投资故乡正在打造中的桃花源古镇，用这些年打工积攒的110万元全款买下一间商铺，希望用来出租或是本身做生意，“觉得在家里怎么样都会好一点”。没想到，古镇建好了，没几年，却成了空无一人的“空城”。刘昆的这笔投资打了水漂，他不得不再次选择漂泊异乡。

购买桃花源古镇的商铺或公寓进行投资，血本无归甚至败尽家业者，不止刘昆一人。刘昆到场的业主群，聚集了350名有类似遭遇的业主。

2024年6月，桃花源古镇一角。本文照相/刘向南

桃花源古镇位于常德城区西南约50公里处，就在桃花源风景区边上，其一期项目竣工于2017年5月。据官方先容，桃花源古镇占地面积约1600亩，核心景区逾40万平方米，“集特色餐饮、五星级酒店、特色客栈、明清商业街、中式合院、景区公寓于一体”，投入资本50亿元。

2024年5月下旬，《中国新闻周刊》赴湖南走访发现，桃花源古镇成“空城”一事基本属实，如何盘活这些“空城”的相关资源，推进当地旅游业高质量发展，是亟待办理的社会问题。

古镇成“空城”

时近中午，桃花源古镇的大街小巷空空荡荡，一些庭院已长满了齐人深的荒草。街边的门面几乎全都闭着门，只有两三家饭馆、一家小卖部以及几家客栈还在经营。《中国新闻周刊》记者相识到，这几家还在经营的客栈，多是古镇开辟商自营。“它们是硬撑着挣人气。”一位当地人士说。

小卖部孤零零地开在古镇最外围的一条路边，货架上的商品稀稀拉拉。经营者来自常德澧县。她说，在这里经营已有5年时间，每年租金8000元。之前生意还好一些，近些年除了“五一”“十一”以及春天桃花开的时节尚有些人，平常都没什么人。“都说这里是‘空城’。”该密斯说。

桃花源古镇内的一条街巷，不见人影。

在古镇主大街街口经营一家餐馆的是一对中年夫妇，他们是当地人，当年建古镇，他们的房子拆迁，就以相对优惠的价格购置了这套房子，自住并开餐馆。2016年，古镇尚未完全竣工，但已开街。女东家回忆，那时，来古镇嬉戏的人还比较多，他们的生意很红火，总是忙不外来。不久后，古镇人气渐淡，又经历了疫情，到现在已几乎不见人来了。好在他们是自家房产，就硬撑着继承这门生意。现在他们重要和桃花源风景区的导游合作，由导游从景区带游客来店里用饭，导游可以抽成。这天中午，餐馆里来了4桌游客，都属于湖北宜昌的一个老年旅游团，每桌餐费300元，菜是男东家一个人炒的。

女东家回忆，古镇开街前后，无论商铺照旧公寓，只管价格很高，但都卖得很好。有一个年轻人买了他们隔壁的房子，借了几百万元，据说是借的高利贷。那时没人想到古镇会这么灵敏地沦为“空城”。

家住桃源县城的业主李响用“水深火热”来描述他所处的境况。2016年，李响花了120万元买了一间古镇商铺，次年又花40多万元买了一套公寓。

房子是按揭买的，现在，李响每月要还款1万多元。他原来的打算是商铺可以出租，收租还款，如许只需付首付就可以了，现在古镇成了“空城”，他不得已把县城的住房卖了，一家人租房居住，但“过两年就没资金还款了”。

“桃花源古镇套住了许多人。”李响说，他的一个朋侪花了300多万元在古镇上买了门面房，每月要还贷五六万元，两三年前已断供。

文旅地产

桃花源古镇的开辟商是湖南同元文化古镇旅游开辟有限公司（以下简称“湖南同元公司”）。公开资料表现，该公司于2012年10月成立，彼时在同元团体旗下。同元团体号称中国古镇创造专家，从2004年在云南楚雄打造彝人古镇开始，先后投资、建立、运营了重庆长命古镇、山西黎侯古城、兰州老街等多个古镇项目。

只管天下多地都自许为陶渊明《桃花源记》所描述的“世外桃源”原型地，但湖南常德不绝以为本身才是正宗的。而打造桃花源古镇，正是常德为开辟桃花源风景区招商引资来的项目。

桃花源风景区原属桃源县。桃源县人大代表、自媒体博主田桃源回忆，在他幼时，景区面积不到1平方公里，20世纪90年代初，景区有过一次大开辟。

2011年，常德市委市当局决定将桃花源风景区收归为市管单元，成立正县级的桃花源旅游管理区。桃花源旅游管理区办公室主任吴伟向《中国新闻周刊》先容，就是在这一时期，桃花源风景区开始搞建立、搞招商，桃花源古镇成了第一个招商的大项目。

龙新华是桃花源当地一家旅游开辟公司的老板，之前在云南做旅游生意。他回忆，2012年前后，他接到常德有关领导的电话，说打算建一个古镇，让他推荐做得好的古镇去观光观察，龙新华就推荐了彝人古镇。后来，常德市当局、桃花源旅游管理区的重要领导多次到云南观光彝人古镇，并结识了同元团体董事长李陈。龙新华回忆，最初李陈不大想到桃花源投资，李陈有一个熟人，是在常德做房地产生意的金义红，金义红也到场，同元团体这才决定到常德投资打造桃花源古镇。

金义红是常德人，1966年生。随后成立的湖南同元公司由金义红任法人、董事长兼总司理。工商资料表现，湖南同元公司的注册资本金3亿元，重庆同元投资（团体）有限公司作为历史股东，于2017年8月退股，退股时占股55％。当前该公司股东有三：国有控股的农银创新（北京）投资有限公司占股45.8333％，金义红占股37.5％，国有独资的中国农发重点建立基金有限公司占股16.666％。

在继承《中国新闻周刊》采访时，金义红回忆，他们决定投资打造桃花源古镇时，桃花源景区只是一个4A级景区，经营得很不好，年游客量不到10万人。其时常德市委市当局看到景区存在的问题，才到云南找到同元团体。

桃花源古镇的一处庭院长满了荒草。

2014年9月1日，桃花源古镇项目主体工程正式开工建立。彼时的一则报道对古镇的远景预期很乐观：年吸引游客达600万人次，实现综合旅游收入30亿元以上。2016年9月，在工程尚未全部竣工的环境下，桃花源古镇主大街开始营业。

“其时我们就把它引爆了。”回忆起桃花源古镇开街的情况，金义红给《中国新闻周刊》记者翻看他手机里生存的照片与视频。

然而，在古镇开街不久，就出现了古镇被封路事件。为创开国家5A级旅游景区，自2014年起，桃花源景区“闭关”改造三年，2017年9月才重新开园。

桃花源古镇200多家商户在2018年1月写给市长的一封公开信表现，自2017年4月5日起，桃花源旅游管理区和相关部门下发关于封闭古城路等景区、城区门路的通告后，桃花源古镇的客流量今后一落千丈，即便是2017年9月，桃花源重新开园后，古镇的游客仍屈指可数，90％的商户日收入为0。古镇商户以为这一切都源于封路。

多名古镇业主都以为这是景区与古镇之间有争端，景区方面故意堵路。但金义红说，古镇与景区间并无矛盾，当年的堵路是为了包管景区快速建立。

不管是何种原因，通往古镇的门路被封堵，直接影响了古镇人气。在金义红看来，景区封闭改造了一段时间，后来又是疫情，桃花源古镇的气场被破坏，“一瓢冷水把它泼熄了”。

按照官方消息，这次桃花源景区的升级改造，投资近百亿，改造之后，景区面积由2平方公里扩大到12平方公里。2020年12月，桃花源景区成为国家5A级旅游景区。但是，令金义红感到沮丧的是，桃花源景区在改造之后并没有出现像湖南张家界、凤凰古城那样人气旺盛的局面，而是冷岑寂清。

金义红说，2023年桃花源景区游客量只有三四十万人。在他看来，一个5A级景区，年游客量在150万~200万才属正常。“三四十万，谁吃得饱？”桃花源古镇是桃花源景区的配套项目，“核心景区没有人，我们这里怎么会有人？”

在继承《中国新闻周刊》采访时，一些业主以为桃花源古镇之所以会变成“空城”，是开辟商经营不善。也有常德文旅界人士以为，古镇的定位与计划有问题。桃花源本没有古镇，《桃花源记》描述的是一种优美墟落生存。“桃花源古镇是硬造出来的，它不外是一个文旅地产项目。”该人士说。

另一座“空城”

无独有偶，在桃花源古镇东南约140公里处，同在319国道边上，有一座江南古城，现在是一片规模巨大的烂尾楼，它在一些生齿中也被称为“空城”。江南古城与桃花源古镇几乎同期开建，同样是参照了同元团体打造的彝人古镇。

江南古城距长沙市中心区约60公里，原属益阳市东部新区，现为益阳市高新区所辖。

一下车，就能看见公路边上立着写有“江南古城”的仿古牌坊，牌坊周围长满齐人高的杂草。公路边有多栋五六层高的楼房，从牌坊往里，还可以见到一座座四合院。无论是高层楼房照旧四合院，主体建筑均已封顶，但尚未装修，有的已经破败不堪。

益阳市原东部新区管委会一位不愿具名的负责人告诉《中国新闻周刊》，这片建筑是江南古城项目在2014年建立的一期工程，该项目体量很大，规划占地3500亩，开辟使用约300亩，共建了约20万平方米的房子，耗费了约10亿元。之后就没再继承推进，不绝烂尾。

据相识，该古城由原山东兖矿团体开辟，总投资76亿元，被纳入省旅游重点项目建立“251”工程。它曾有如许的目标：常住生齿30万人以上、年游客流量1000万人次以上。

原山东兖矿团体是大型国企，2020年7月，其与原山东能源团体归并重组。而它之所以会投资江南古城项目，也是源于益阳市的招商引资。

据公开资料，2008年，益阳市委市当局为加速对接长株潭，实行后发赶超战略，决定成立东部新区。打造天下“两型”社会建立示范区、中国文化财产新标杆、天下文化旅游目标地成了东部新区总体定位，规划重点发展文化创意、生态旅游、体育休闲、养老等三产财产。在此配景下，江南古城项目应运而生。

2012年6月，江南古城文化旅游项目签约。据前述益阳市原东部新区管委会一位负责人先容，江南古城应该是东部新区成立后引进的第一个项目，也是益阳迄今引进的投资规模最大的文旅项目。

《中国新闻周刊》相识到，江南古城项目被引入益阳，与一位名叫王跃农的益阳桃江贩子直接相关。王跃农是为打造该项目于2012年8月成立的兖矿东华（湖南）文化旅游投资有限公司（以下简称“兖矿东华湖南公司”）首任总司理，一度全权负责该项目。因为开辟这个项目，王跃农还曾红极一时，屡现报端。但2015年之后，他突然在媒体上消失。

烂尾多年的江南古城项目。

一篇文章曾如许先容王跃农：出生于20世纪60年代末，1995年到广西北海创业，经营户外媒体制作与安装；2003年，他接触兖矿团体并进入该团体旗下的北海新大陆房地产公司担任副总司理，2006年主持公司全面工作，并在北海乐成开辟多个具有代表性的房地产力作；2011年，在兖矿团体提供上海、济南等多个绿色旅游项目投资选项时，王跃农刚强地选择了故乡益阳。

至于后来王跃农在江南古城项目中“消失”的原因，一位曾与王跃农打过交道的人士告诉《中国新闻周刊》：“听说其时耗资很大，兖矿团体总部在工程造价方面发现问题，就把他换了。之后兖矿团体也没再继承投钱。”

5月28日，《中国新闻周刊》致电王跃农。回忆起江南古城项目落地益阳的过程，王跃农表示，他起了穿针引线的作用，“其时天下打造了多个古镇，好比云南的彝人古镇，都很乐成，各方领导去看了，都感兴趣，投资方看了，也很感兴趣。我把团体推荐给益阳，把益阳推荐给团体，（双方）一拍即合”。

而关于该项目为何烂尾，王跃农没有作答。前述益阳市原东部新区管委会一位负责人说，重要原因是房子卖不出去，资金链出了问题。“在湖南省各地市中，益阳的旅游资源相对匮乏。”该负责人说，“事实证明，硬造这种假古城，引入者是政绩冲动，投资者的决策也很盲目。”

如何盘活

当地农民夏正才早就做出过江南古城这个项目终极会“双亏”的预言。江南古城地点地原来没有古城，只是平凡农村，几公里外有一座鱼形山及一座水库，并无其他旅游资源。为建立江南古城，沧水铺镇灵宝山村相公湾组等几个村民小组的近600亩土地被征收。

夏正才是相公湾组村民，曾恒久在广东做生意，相较于其他村民更为博古通今。“其时我就讲了，在这里建江南古城会‘双亏’。他们说是旅游开辟，实际上是搞房地产，我们的农田没有了，他们的房子也不会有人买。”夏正才告诉《中国新闻周刊》。

前述益阳市原东部新区管委会一位负责人告诉《中国新闻周刊》，当年益阳市对江南古城的建立非常支持，“光拆迁费就花了近两个亿”。

江南古城的建立非常灵敏。夏正才回忆，征地一年后，该项目一期工程的房子就已基本建好，并举行了隆重的开街仪式。夏正才的家距离江南古城不足百米。10年过去，他眼睁睁看着这些房子日益荒芜，他说他感到痛心。

兖矿东华湖南公司不绝都有团队留守在江南古城项目现场。随着团体公司重组改革，兖矿东华湖南公司也经历了股权变更。工商资料表现，该公司现任法人是张盛亚，股东是100％持股的中垠地产有限公司（以下简称“中垠地产”）。中垠地产曾是原兖矿团体全资子公司，现其股东有二：山东健康团体占股60％，深圳市奥园实业发展有限公司占股40％。

采访期间，《中国新闻周刊》记者在江南古城营销中心一间办公室里见到了张盛亚，但其没有继承采访。

《中国新闻周刊》从益阳市当局办一位工作人员处相识到，多年来，益阳市当局不绝希望江南古城能死去活来，但“这重要是山东企业的事情”，益阳方面也无能为力。《中国新闻周刊》相识到，因属“问题楼盘”，现在益阳市负责该项目标重要是高新区开辟建立局。5月28日，《中国新闻周刊》致电该局局长杨振宇，其没有继承采访。记者还致电益阳市文旅局局长卜永强，其手机不绝无人接听，发短信也未复兴。

据一位靠近兖矿东华湖南公司的人士先容，现在该公司也在考虑如何盘活江南古城，思绪之一是对外招商，引进战略投资搭档，但“现在还没找到”。

金义红也在考虑如何才能改变桃花源古镇的现状。在继承《中国新闻周刊》采访时，金义红表示打造古镇是做“恒久主义者”，他有信心把古镇再次“引爆”。金义红说，他已和来自西安的合作搭档做好方案，但现在融资困难。

6月13日，《中国新闻周刊》记者先后致电常德市文旅局两位副局长，对方均未继承采访，此中一位副局长表示应该联系桃花源旅游管理区。

桃花源旅游管理区办公室主任吴伟告诉《中国新闻周刊》，对于如何把古镇盘活，他们想了许多办法，但现在能做的非常有限。

（文中刘昆、李响为化名）

发于2024.6.24总第1145期《中国新闻周刊》杂志

杂志标题：古镇何以成“空城”？

记者：刘向南