这两天,宇宙房企出了预盈公告。公告刚一挂网,CEO莫斌就站出来直面投资者了。当天中午,他和常务副总裁程光煜、首席财务官伍碧君一起,针对公告内容,开了一次线上电话集会。这种状态,就还蛮少有的。和碧桂园一样
这两天,宇宙房企出了预盈公告。 公告刚一挂网,CEO莫斌就站出来直面投资者了。 当天中午,他和常务副总裁程光煜、首席财务官伍碧君一起,针对公告内容,开了一次线上电话集会。 这种状态,就还蛮少有的。 和碧桂园一样,莫斌是个踏实低调的人。 在我印象里,自从碧桂园成为宇宙房企之后,除了必须出席的业绩发布会,其他时间,莫斌少少公开露面—— 印象中近来的一次,还是高周转导致一连工地事故后,90度鞠躬致歉的那一回。 这次发声的时机也不太对劲。 港股中报前例行的静默期,上市公司总裁公开站出来解释公司的业绩情况,是要冒监管风险的。 在当下的市场情况下,一个谨慎的人乐意冒这么大的险,肯定有一些不得不传递的信息,是必须让各人知道的。 首先,莫总预报说,碧桂园的中期业绩会出现“一些较大的下滑”,并向投资人致歉。 预盈公告显示,今年上半年的焦点净利润预计同比降落三分之二,股东应占净利润缩水到去年的零头,同比降幅达到94%-99%。 客观地说,这个数字看起来很吓人。 但如今表里交困,一家民营房企能够做到不亏钱,甚至另有那么一丢丢利润,就足以算得上是好公司了。 道歉这事儿,倒大可不必。 关键在于利润下滑的缘故原由。 除了疫情和汇率颠簸这种,几乎全部行业都逃不掉的黑天鹅事件以外,莫总紧张说了三点—— 1、市场处于下行周期,项目销售毛利较低,尤其是2018-2019年拿的项目。 2、强调“为包管现金流的均衡”,部分地区对尾盘资产和要放弃的地区做了“量价均衡的安排”,对毛利构成了比力大的压力。 3、计提减值对毛利率造成了负向影响。 而且,莫总居然坦白地认了个错,承认公司误判了局势—— 此前公司对于行业和市场的判断,在当前来看,仍然相对乐观了,对“部分市场”缺乏审慎原则,存在肯定程度上的判断失误; 同时,为了抢占市场,做了肯定程度的授权下放,对地区的管控也有待继承加强的地方。 总结下来就一句话: 许多地,尤其是2018-2019年之间的地拿错了,如今这形势下只能贬价出清,亏损也没办法。 这指的到底是哪一部分市场呢? 可以从战略调解里看到一些端倪—— 现在,碧桂园已经从原本的106个地区减到63个地区,并决定聚焦深耕五多数市圈和确定性高的市场。 众所周知,杨老板一直对于三四五线城市,甚至小县城有着蜜汁执着。 在莫总提到的2018-2019年,即使低能级楼市的狂欢陆续落幕,即使各家房企已经忙着转战一二线,杨老板“全覆盖”的执念依然根深蒂固。 当时,碧桂园已经覆盖了天下700多个县,摊子已经铺得很大了,但无论大会小会,杨老板还在变着法儿地催着各人赶紧去县城拿地开辟。 甚至不吝在业绩发布会上怒怼记者—— “你说三四五线的销售降落,你的数据是怎么来的?” 作为一个骨子里的家属企业,虽然有充足的能力,吸引浩繁博士和优秀的职业经理人,但很显然,碧桂园真正的大脑,就只有一个。 于是,至今为止,我们在年报中依然可以看到如许的表述—— 克制2021年12月31日,团体业务遍布中国本地31个省/自治区/直辖市、299个地级行政区划,1425个县/镇区。 中国一共34个省级行政区,333个地级行政区,2862个县级行政区。 也就是说,碧桂园的版图占据了几乎全部的省和市,以及靠近一半的县。 和2017年底相比,多“霸占”了1个省,79个地级市和657个县城。 5年下来,县城的数目几乎翻倍。 如许的拿地方式,让碧桂园对于三四线的依靠越发显着了—— 2021年底,位于三四线的合同销售额已经占碧桂园总体销售额的靠近七成,而这个数字在2017年底,只有58%。 土储方面,据地产E查数据显示,碧桂园三四线土储占比约75%。 但低线城市现在真实的去化是什么情况呢? 还处于静默期的莫总,在投资者集会上用的词是“严重分化”,而同样深耕三四线的中海宏洋地产在刚刚召开的业绩发布会上,是这么说的—— “二三四线城市在这一轮回调当中接受的冲击确实非常大,(三四线城市)回调的力度比起一线城市和二线城市要大许多。” 发布会上,中海宏洋提供了1-7月天下百城成交数据,总体降落47.3%。 其中一线降落36.7%,二线48.5%,三线降落48.6%。 在如许的市场下,碧桂园终于选择向形势“低头”,贬价清仓,无可厚非。 而且,从某种程度来说,并不是坏事。 末了,还想说几句。 莫总冒险出来,掏心掏肺说了这么多,当天下战书碧桂园的股票却钉在5%的跌幅上,纹丝未动,直到昨天才出现了4%左右的反弹。 这个反弹力度,显着弱于前期的龙湖和金地。 有投资者和我私下诉苦,说了这么多,对于半个月前莫名其妙低位配股这事,还是没有一点解释。(详细可回首《宇宙房企地板价配股之后……》) 但毕竟上,在发布会上,也算隐晦地透露了一些端倪—— 团体现在大的稽核指标,是会合在“现金流”方面的。 这么说吧……据我所知,碧桂园现在真没有那么缺钱。 但参考拿地这事儿,当企业运作偏重一言堂,稽核又简单粗暴,那么,判断的准则和执行的动作有一些变形,就可以理解了。 但这事儿,莫总也不能说啊! |
2022-08-07
2022-08-02
2022-08-02
2022-08-01
2022-08-06
评论